1. 北京二手房能贷款吗，次新老破小老破大老公房都是分别对应哪类房子？

北哥，您好，最近在看朝阳和东城的房子，想着最好的西城和海淀学区够不着，也能占个差不多的学区坑儿。但是在实际看房中，经常会碰到80、90年代的房子，甚至70年代的也不少。那么，您对房龄是如何界定的？我经常听到的次新、老破小、老破大、老公房都是分别对应哪类房子？我应该怎样选择？

你好，你的问题非常具体。我按照容易看懂的逻辑，分列出来。

我们以三大分类为轴心，以房龄为半径，展开梳理。

一、在贷款形式上

在三大分类里，房龄对贷款的影响是最直接的。简单来说，就是北京的房子具备了金融属性，但是房产这种资产，也是有折旧的，所以银行对房子的“年龄”有比较高的要求，来确保他们放出贷款的安全性和回收资金的稳定性。主要分两个方面：

1. 按揭贷款对房龄的要求

因为北京的按揭贷款最长只能贷25年，导致了很多80年代初的房子，都能够贷满25年，你每次问中介的时候，他们会安慰你说“没事，哥，咱们这个85年的房子，一协调就能贷满”，但从未来变现出手上看，这不是什么好事情，容易误导很多新手买家。你想想，大多数买房者都是用来住的，至少5-8年以后才考虑出手。而你买了80年代甚至70年代的房子，未来接盘的买家，要不要贷款的？肯定是要的，毕竟房子越来越贵，全款买得起的人毕竟是少数。买你房子的人越来越少，一定是坏事。

给你一个比较客观的结论：最好不要入手90年之前的房子，实在遇到不错的，85年是底线。

2. 抵押贷款对房龄的要求

因为抵押贷款的特殊性，它对房龄和小区的要求非常高（小区涉及的是物业，后面讲），仅以最近平安银行的抵押贷款要求为例（见【图1】），超过30年，人家就不接你的房子。除非特殊沟通，否则就是NO。有的银行，利率很低，甚至低于4%，但是对房龄的要求，非常明确，25年为限，也就是说，1995年以后的房子免谈。

从这一点上看，为了以后再融资的方便，房龄也是不要太老旧。庆幸的是，商业银行那么多，总有一个适合的，所以尽量控制在90年以后为好。

综上小结：从贷款角度看，1990年以前的房子，尽量不要碰。

二、在学区与非学区上

这一点很明确，学区房，卖的是那一张“学票”，无论房龄几何，只要学区够硬，房龄真不算大问题，一定不缺乏流动性，总会有买不起新房子的学区爱好者为你接盘。

而非学区就完全不一样（非学区并不是没有学区，指的是学区差），特别是老破小非学区，一定严格按照我在“一”里面的建议，坚决不碰、不碰、不碰。

（【图2】是北京实验二小的学区房，出来一套秒杀一套，环境？能上学要什么环境！）

三、在物业类型和建筑品质上

这种东西，就有点“非量化”的意思了，讲的是体验和感受。

物业类型，其实也分很多种，你提到的次新房，一般都是商业化的物业公司管理，在北京来说，基本能达到“一分钱一分货”的要求，房龄一般在2005年以后（15年内）都算次新。再往前的，一般有单位统一管理的那种物业，老公房里是最常见的，这种小区，别看房龄挺长，实际环境很棒的，居住人群简单、体验好；还有一部分是小物业公司或者居委会花钱管理的，这种物业类型，集中在90年代的小区。体验都比较一般，优点是便宜，5毛钱一平米的物业费在北京也是有很多的。

（物业方面，有个特殊情况，部分银行是有《小区白名单》的，无论什么房龄，有的小区物业牛B，照样可以上《白名单》）

建筑品质，我国楼房的建设整体分为三个时期，以6-7层板楼为主的先行期、以老破大为主导的过渡期和以现代化住宅逐渐普及的升华期。时间线基本为2000以前、1995-2005（时间有重叠）、2005以后，如果非要单独区别，2015年以后演变成更为合理的现代化住宅，89平米的小三居随处可见（这和我国的7090政策有关）。其中的1995-2005（2002鼎盛）时期建造的住宅，都是那种蝶式塔楼，两梯六户到三梯十二户不等，外墙斑驳、户型垃圾、采光很差，优点是在同一个区域比较便宜、有电梯，面积大的话，抵押后获得现金会多一些，这种房子，就是你提问中的老破大。（【图3】为北京丰台刘家窑附近塔楼“老破大”）

2. 可以公积金和商贷一起贷款吗？

公积金和商贷一起贷款，称为混合贷，在北京是可以用的。

不过北京市目前公积金贷款政策有变化，是根据你在北京缴纳公积金的年限计算贷款金额。缴存满一年贷10万，两年20万，以此类推，最高120万。

国管公积金前几天刚刚出新政策，认房认贷，但是一般为国企单位职工才会有，而且国管的公积金一般都比较麻烦。

另外还有一种：中直公积金。这个是中央直属单位职工才会有的，数量比较稀少。

一般公司和企业缴存的都是“市属公积金”。

一般新房的开发商不会支持购房人用混合贷，时间长，回款慢，手续还多一两步。他们会要求直接使用合作银行进行商贷。

购买二手房时，可跟中介说清楚要用混合贷，并告知自己的公积金是什么类型，或者他们根据你的公积金银行卡卡号等也能分辨是什么公积金。

二手房混合贷的评估报告，需要是公积金管理中心认可的评估公司出具。每笔评估费600元。不过这个不用担心，中介会帮你联系，你只需要准备需要的资料和等中介通知就可以了。

（我是老白，希望回答对你有所帮助）