1. 上海高房价还能撑多久，21年上海房价会涨吗？

会涨。

一部分观点认为，由于供需关系的影响，房价可能会继续上涨。例如，有网友分享的经验显示，他所关注的小区房价从7.5万元/平米上涨到了10万元/平米，虽然最近有所回落，但他认为这可能只是房东在试探市场的底线，而非真正的降价。

另一部分观点则认为，尽管市场预测普遍认为2021年上海房价将上涨，但由于置换的人不敢轻易出售房产，因为担心卖了之后无法找到合适的房源，这可能会导致供求关系发生变化，从而影响房价的走势。

综合来看，2021年上海房价是否会涨，还需要根据具体的市场情况、政策环境等多方面因素进行判断。无论如何，购房决策都需要谨慎考虑自身的经济实力和实际需求。

2. 月入25万可以吗？

谢谢邀请，我是一个专业卖上海以及上海周边房子的销售，你这样的情况我遇到了太多太多，你目前情况在上海收入还是可以的，但是上海目前限购社保5年，你才工作3年，所以限购，再加上上海房价也比较贵，家里也不能帮你太多，所以你短期想在上海买房的难度还是有点大，因为上海你就考虑一个60平米两房，总价最少也会在300万左右，首付最低也要100万，再加上你没有结婚，外地人，单身在上海不能买房。你这种情况小编有一个个人建议，你可以先在上海周边买一个房子，我们可以投资，可以住，主要看你的情况，这样做有什么好处呢？第一点，我不用担心上海房价涨，为什么呢？上海涨价，我周边也会涨价，第二点，防止人民币贬值，第三点，有房贷压力，花钱都会节约点，第四点，你还的贷款也是在存钱，第五点，几年之后，你把你上海周边的房子卖了，用这套房子来付上海房子的首付，会压力小很多，第六点，你还上海周边的贷款也不会有太大的压力，假如你现在在上海买了房子，贷款200万，你的月供差不多1.4万左右，还是有压力的，你买上海周边，月供8000左右，也不会影响你的生活品质。这只是我的个人看法，大家怎么看的呢？欢迎在评论区留言，认为不错请大家帮忙点个赞或者转载，谢谢

3. 你觉得合肥的房价十年内会降吗？

马光远先生前几天发表了一篇文章，名为《今年楼市会不会有“金九银十”？》。在这篇文章中，关于房价走势的判断，他提出了“三个视角”、“三个维度”和“三个周期”的理论。看了之后，深有感触，结合他的观点，我试着剖析一下未来合肥房价的发展和走势。

中国房地产，说简单很简单，说难也很难。简单之处就是，在过去的20年中，凡是在热点城市买了房子的人，基本上都收益满满，因为过去的20年基本上是热点城市房价高速上涨的20年。难的地方是，怎么预测和判断一个具体城市，特别是非热点城市在某个时期的房价走势。

房价短期看政策，中期看城镇化，长期看人口转折点

马光远先生提出三个基本的视角：“短期看政策，中期看城镇化，长期看人口转折点”，我姑且从这个角度出发，来分析一下房价上涨的规律。他将政策归为短期，城镇化归为中期，而人口转折点归为长期，也正说明中国房地产的发展，必定会经历以上三个阶段。

短期看政策。首先我们先看政策，其实回顾过去10年来合肥房地产的发展，政策对房价的影响十分明显。在上篇文章中（公号“小易论楼市”《合肥限购执行一年后，政策会收紧吗？》），我指出从2007年到2017年，合肥经历了两次房价上涨的大周期，每次大周期都伴随着购房政策的极度宽松。

比如2008年的全球金融危机，4万亿投资大家还记忆犹新，配合不断放松的限购政策、信贷政策，合肥房价在接下来的两年迎来一次小高潮。去年的第二次上涨周期大家也看到了，政策背景是去库存及结构转型引发的经济下滑，还是以极度宽松的限购、信贷以及货币政策，进一步刺激房价的大幅上涨。

中期看城镇化。表面上来看，中国经济依赖房地产，但从实质上来看，依赖的是城镇化。截至目前为止，中国城市化率已经达到57%，正处于城市化发展的中期。其实这种快速的城市化已经告别了以往的高速模式，由于我们国家城市化的统计口径只是常住人口，而不是户籍人口，下一步城市化重点更多的是，转化常住人口为户籍人口的市民化。

一般来讲，农村人口转变为城市人口，一定要享受到城市发展带来的所有福利，才能算彻底的城市化，拥有城市户籍是市民化的典型特征。但户籍政策一般都与房子绑定，农村人口绝大部分情况下都需要购房，才能享受一个市民可以享受到的所有城市福利，因此买房是一道城市化绕不过去的槛。

过去的20年，是中国城镇化快速发展的20年，中国人几乎平均每年有1%的人口从农村进入城市，在城市里找到工作。这部分农村人口在城市里工作，却无法享受城市里的福利待遇，与购房绑定的户籍政策极大推动着房地产的发展。

长期看人口转折点。当城市化进入后期之后，人口从农村进入城市的需求就大大减少了，而绝大部分城市的外部购房需求也就大大降低了，这就出现了所谓的人口转折点。所谓长期看人口转折点，对中国城市化的整体来讲，城市化末期就是中国房地产出现根本性变化的时刻，缺少了人口净流入，住房需求就丧失了增长性，房价上涨就丧失了原始动力。具体到每一个城市，出现人口转折点的时间和特征也不尽相同。

比如地处西北的边陲小镇，人口不多，出生率也比较低，严重依靠当地的矿产资源，城镇化率却非常高，几乎没有多少农村人口。由于严重缺乏外来人口，这样的小城房地产基本上也就发展到头了。

2015年，上海常住人口首次出现负增长，约有15万人在这一年中逃离，但我们看到近两年上海的房价依旧大涨。那是因为上海的常住人口与户籍人口的差值，依然还有接近1000万人，15万人真的是九牛一毛而已。如此大的外来住房需求，长期来看，上海房价有跌的可能吗？

政策的维度，供需的维度和价格的维度

政策的维度。之前分析我们提到，房地产大周期的波动，基本上都是围绕着政策放松和收紧起伏的，因此房价短期受影响最大的还是政策。

从去年10月份热点城市限购以来，以一线和四小龙为首的热点城市，房价基本上被严格限制，目前大部分已经恢复到去年限购时的水平。我们国家控制房价从来都不是能不能，而是想不想，政策对中国房价几乎是100%见效的。因此我们在判断合肥房价的时候，绝对不能偏离短期政策的轨道（公号“小易论楼市”《合肥为什么没有定向“放松限购”，背后的逻辑是什么？》）。

供需的维度。经济学上最基本的规律就是供需决定价格，当供大于求时价格下跌，求大于供时价格上涨。从某种意义上来讲，供需决定短期价格走向，房价的上涨也不外乎如此。当合肥限购的闸门对外地人打开之后，省内外的投资者蜂拥而至，大量的投资资金使合肥市场一房难求，房价暴涨。

当限购重启，外地人的购房需求被抑制，市场上的实际购买力大大减少，人们开始从狂热的买房转为观望，然后直到一年后完全冷却下来。这样实际需求慢慢减少，库存相对进一步增加，价格逐步下探。我在之前的文章中分析过，当合肥实际库存达到40000套这个临界点时，房价的走势会发生质的变化，高于40000套，房价会大概率横盘或者下跌，低于40000套，房价则会有极大上涨的动力（公号“小易论楼市”《合肥历年调控和房价涨跌的关系》）。

上个大周期的中期，绝大部分三四线及以下城市的新房供应出现严重过剩，部分地区甚至出现价格下跌，地方政府的卖地财政无以为继，于是国家就提出去库存，解决地方政府的债务危机。当去库存进入尾声，国家政策重新收紧，房地产又重新开始新的周期后，我觉得这种严重依靠房地产经济的土地财政，将会再一次产生新一轮的天量库存。

价格的维度。我之前的文章中也多次提到房价的基本面，一个城市的房价不能涨到天上去，最典型的例子就是杭州和温州。在游资的狂热炒作下，2010年两个城市房价直逼一线城市，杭州甚至有赶超北京之势，之后两座城市房价开始暴跌，最后出现长达6年的沉寂。我之前文章一直提到两个概念，上位城市和下位城市，作为下位城市的杭州，价格超过上位城市北京，这显然脱离了价格的基本面。

合肥一直是南京房价的60%左右，目前比这个数字还略微差一点，这应该是正常得不能再正常的价格。而南京房价盯着上海，一直是上海的一半，目前也处于合理区间。当上海房价上涨时，会预示着南京和合肥也会随之上涨，但南京和合肥的房价一定不能超过既有比例太多，否则就脱离了价格的基本面（公号“小易论楼市”《合肥房价有泡沫吗？城市房价的基本面》）。

宏观周期，金融周期和房地产自身的周期

宏观周期。对于宏观周期，我在前面短期政策一节中分析过，这主要是跟中国经济有很大关系。当经济好的时候，实体经济回报率高，资金都涌向实体，房地产备受冷落。但是我们必须承认一点，因上下游产业链过于庞大，房地产占国内GDP的比重举足轻重，毫无疑问是中国的支柱产业。

过去的十几年中，每次遇到大的经济变故，都要依靠房地产渡过难关，并且每次都十分奏效，中国经济对房地产的依赖，几乎到了无以复加的地步。以至于有人说，房地产就是中国经济的夜壶，宏观经济不行就需要把房地产拿出来用，不需要就踢到床底下。我相信，如果今后中国再次遇到难以克服的经济危机，房地产依旧会临危受命。

金融周期。我们家庭的主要财富形式就是房产，尤其在房地产金融属性更强的一二线城市，房产几乎占到家庭财富的80%以上。这说明，我们的钱基本上都用在了买房上边，当这个社会的钱大部分都拿去买了房子，就说明央行所超发的货币都流向了房地产。如果市场上的房子数量是一定的，当流通中的货币越多，房子的价格就会越高。

过去30多年来，央行每年都以超过13%的速度超发货币，有的年份甚至达到30%以上，因此我们能感受到不断的通货膨胀，而这部分钱最终落脚点就是我们的房产。我们看到每次大周期房价的上涨，其实都是过去几年超发货币往房地产的一次归集运动。所以，在下次房价上涨之前，我们务必关注一下过去几年M2的增速，看看超发的货币积累了多少，积累得越多，下次房价上涨得就越厉害（公号“小易论楼市”《M2与房价上涨的关系》）。

金融短周期里面还有一个信贷因素，尤其是目前严格控制房地产贷款的形势下，直接限制了资金往房地产行业流动，房价上涨几乎被釜底抽薪。所以在金融短周期里，信贷也是影响房价走势的一个非常重要的因素（公号“小易论楼市”《M2与合肥房价上涨的大周期》）。

房地产自身的周期。在合肥房地产周期研究中，我把它分为两种，一种是小周期，一种是大周期。小周期就是我们通常所讲的金三银四和金九银十，正常的年份，每年的三、四月份和九、十月份，都是房产交易最为旺盛的时间。在房地产的小周期里，房价都会出现一次较小的涨幅，这种涨幅相对于其他投资来讲，回报实在不值得一提。

而大周期，也是我们前面所讲到的，几乎每隔5-6年，都会有一个较大的涨幅（公号“小易论楼市”《这次大周期合肥房价究竟涨了多少？》）。第一次大周期是2009-2010年，第二次大周期是2015-2016年，特征都比较明显，都是伴随着经济显著下行和限购政策的放松。每次大周期的发作，都是前些年积累的M2往房地产流动的过程，而房地产自身的大周期，随着城市人口净流入转折点的到来，才会逐渐消失。

如何判断合肥未来的房价走势

我们在研究房价走势的时候，务必要综合分析以上9个因素。目前中国房地产市场，刚经历过一次大周期的洗礼，很多城市房价接近翻倍，从房地产周期上来看，正处于房价急速上升期的末尾和下一轮周期的开始，需要时间对目前的高房价进行消化。从宏观周期上来看，去库存政策基本达成，且不论从内部发展还是外部环境上，经济都在持续回暖，房地产刺激手段正慢慢退出市场。

我们的限购政策持续收紧，有效需求减少，供给相对增加，基本稳定了供需的预期。首套房贷利率逐步提高，贷款资金被严控流入房地产市场，M2增速连月降低，房地产金融政策在一步一步收紧。从政策和周期上来看，各种信号都预示着房价没有再次大涨的基础（公号“小易论楼市”《从房地产政策变化来判断下半年合肥房价走势》）。

尽管短期房价没有再次大涨的基础，我们还要看到，中国的城市化进程还远远没有结束，以信贷扩张为主要发展手段的货币超发模式还没有退出。只要M2的增速还远超过GDP的增速，房价上涨的趋势会一直持续，房地产上涨的大周期也不会终结，只是未来城市的分化会越来越明显。

对一线城市来说，尽管一直在控制规模，有些城市甚至已出现常住人口负增长，但要知道外来人口的比重依然很大，这说明一线城市的潜在购房需求依然非常庞大。一线城市作为中国最大的上位城市，对人口产生最大吸引力的特点没有改变，人口往其持续流动的趋势不会发生根本转变，并且会长期存在。即使中国城市化已经结束，人口整体出现负增长，这种吸引力依然存在。尽管短周期内房价可能面临回调，但从长远来看，“京沪房价永远涨”的逻辑并没有什么不对，至少一线城市会是中国房价最后下跌的城市。

对二线城市来说，今后的十年可能是二线城市大有可为的十年。最近大家都在热议一件事情，国家要发展10个左右的新一线城市，来承接当前一线城市发展饱和带来的人口溢出，未来热点二线城市将成为人口流入的新高地。我认为至少在未来的10年中，合肥房价依旧处于一个高速上升期，其房价上涨的速度甚至要略高于人口规模控制的一线城市。

对于三四线城市来讲，未来的十年，人口流入可能会在这个层次上发生根本转变。我们知道目前中国的房产是存在结构性过剩的，一二线城市房子供给不足，三四线及以下可能严重过剩。在一次房地产大周期中，当市中心15-20年房龄的老房子，实际交易价格并没有出现明显上涨，这就说明新的购房需求大部分集中在新房上边。那么相对人口流入来说，该城市住房的实际供给，已出现过剩（公号“小易论楼市”《如何判断合肥周边三四线城市房产的投资价值？》）。

在很多三四线城市，人口流入速度赶不上新房供应速度，新建住宅是基本过剩的。物价的提高和土地的增值已经赶不上旧房子的自然磨损，那么老房子将不再有任何投资价值，这也意味着这些三四线城市的房产，将更多只具备居住价值，投资价值大大降低（公号“小易论楼市”《合肥周边三四线城市房价为何会大涨？》）。

以安徽省为例，去年全省住宅销售面积7962.7万平方米，销售均价为5691元/平方米，其中合肥市住宅销售面积为1774万平方米，销售均价为9122元/平方米。合肥市的住宅销售额已占到全省的35.7%，若除去去年合肥成交大涨因素，合肥实际成交额占到全省的1/3左右。换句话说，安徽省内的房地产投资资金，已有超过30%流向省会合肥，随着合肥房价进一步上涨，这个比例在未来可能还有逐步扩大的趋势。

随着人口老龄化和低出生率的到来，人口的迁徙将会发生重大转折。以一二线城市为主的上位城市，未来几十年都将一直保持着人口流入的趋势，而不在大城市圈的三四线及以下城市，人口流入可能逐渐枯竭，甚至出现负增长。当前合肥市的销售面积已经占到全省的1/5以上，这意味着安徽省新增的外来人口，超过20%都选择在合肥落户，随着人口转折点的到来，这个比例会越来越大（公号“小易论楼市”《抓住合肥房地产的下一个风口，从周群错失买房说开去》）。

人口流入相对不足，再加上上位城市的吸血效应，未来三四线城市住房结构性过剩的矛盾，将会更加突出（公号“小易论楼市”《合肥房价为什么与安徽其他城市越拉越大？》）。卖出省内三四线及以下城市房产，买入省会城市，会是未来家庭资产优化配置的最佳选择。

搜索关注微信公众号“小易论楼市”，更多关于合肥楼市的真相将出现在您面前。

4. 上海入手不到百万的loft长期自住值得吗？

上海购置LOFT长期自住，值得吗，根据自己需求，有一点可以确定。

如果自己已经持有住宅或是短期内无打算购买住宅，购置LOFT自住，品质OK，可以买。

LOFT有住宅性质的，非常至少在上海，多数为商办性质。也就是销售或消费者眼中的“不限购”的房子。

此类房源最大特点：

1：在满足因工作调动、不动产投资、暂时上海限购想安个家、为度假或是养老在郊区新城城市副中心周边购置这样的LOFT。

2：居住体验感因LOFT小区品质和质量差异化，体验感高低不均匀，住户年龄段跨度也比较大，多以年轻人为主，这在那个酒店式火爆的年底，也是被引领的居住生活的一种标榜，LOFT更是让城市新贵们购房多了一个选择。相对周边低总价，但房贷最长10年，某一个方面来讲，上海LOFT公寓，不是每个人都可以承受的。

3：月租金收益回报上，目前地铁沿线以及郊区新城的酒店式公寓，按照持有时间的不同，出租租金回报在4-8%，这个是比较主流的，这点有实际收益的可以在评论区现身说法。尤其对于一些有闲置至今，但又不特别懂理财的朋友。

4：LOFT酒店式公寓税费高，有已经购买过LOFT酒店式公寓出售的，有房产公司的经纪人，但是很多人都是没有实际操作过的，关于税费方面的可以私信我，有一个自动测算的公式，非常简单实用。

这里声明一点，不喜勿喷，不是所有的朋友都适合此类房源，中肯的回答，下边来看看。

购买LOFT酒店式公寓的注意点：

1：如果在上海属于限购，但是很快即将满足上海购房条件，可能因为在上海租房太过烦恼，经常搬家，这种情况下，不建议购买，因为目前上海酒店式公寓二手房交易成交量底，变现需要时间长，且不确定性多。

2：目前名下没有住宅的朋友，LOFT酒店式公寓在上海是不可以办理居住证，孩子入学等，所以这点一定需要注意。短期内有此类需要的不建议。

3：如果个人收入稳定，且有一定的流动性，为追求居住的品质，当做投资或是兼顾自住，也OK的，后期可以作为出租收益来补贴住房月供。

4：今年虽然关于酒店式公寓改民用居住，或是浙江省发文酒店式公寓可以落集体户口，但实际执行层面，但嘉善官网仍旧发文禁止开发商以各种名义打擦边球违规建设小面积分割办公楼用于建设LOFT，同时酒店式公寓不可能纳入学区范围，更改土地性质或是房屋性质，直接变成居住用途，住宅的有点想的太多了，对酒店式公寓的保有量可能不太清楚。在楼市需求量大，住房供应紧张的时候，大批量的商办项目本身是发挥办公用途的，最后大部分打擦边球用于居住，硬生生把商务区变成了大型居住区，带来的一系列的问题，让城市管理者头疼。

第一就是交通压力，一个地区原本的承载力有限，直接交通压力暴增第二:商业、医疗、安全隐患等压力改为住宅，立马增加教育资源的的严重不足，这个不是好解决的，学区房价格高这么多年都无解，不会在增加新的负担。

总结：酒店式公寓能不能买，取决于自己的需求，产权年限不是问题，地段和回报率、满足自我居住多样化需求是关键。

更多关于这方面的问题：关注;创智资讯

5. 上海哪个公寓房最值得买？

上海保利金爵公寓房最值得买，首先保利金爵公寓的开发商是央企公司保利地产，特别有实力，不用怕烂尾，其次保利金爵公寓带有学区，学区就是金爵幼儿园，是上海市排名前三的幼儿园，小孩的启蒙教育非常重要，所以幼儿园一定要好的才行。所以上海保利金爵公寓房最值得买。

6. 那些在上海买七八百万房子的人？

今年4月刚买的 浦东这边95年70平的老房子…… 现在月供1.9万 每天过的压抑得很，都怕哪一天抑郁了！ 农村出来的，没有家世 没有背景 想要给小孩和家人更好的生活环境选择了一条只能“拼命”的路…… 心比天高，却要从0点起步，有可能我们拼了一辈子的心血和汗水只是换来了 那些本地人的“基础”条件！ 想要留在这座城市 这是唯一的机会！我基本上全年无休 每天从早晨5点到晚上9点甚至更晚的工作，很充实却又真的很痛苦，没有私人时间想起干更多喜欢的事！ 可是当我看到我身边同学和朋友们都羡慕我有自己的“家”时，我又干劲十足…… 真的好累，不过这是我自己选择的！ 因为我如果不选择在上海买房的话 我无论是经济还是可支配的时间都是充足的！ 但是想到我在这里连个家都没有的人我想我也不会快乐 有时觉得我这是一种“自虐”的心理了……[我想静静][我想静静]没办法，这是命…… 有时很多时候看上去是可以选择的 其实不能，面对和挑战 努力和承受才是我们满腔热心的90后应该做的……[加油]

7. 上海市中心一千万的房产是继续持有等升值？

上海市中心房价非常贵，动辄八万至十万/平方米，像这样的房价还继续持有根本没有必要，但问题是，现在就算你想高价抛盘，恐怕也出不了货，目前上海楼市是有价无市。你要一千万，那到底有多少人拿得出来呢？

所以，把一千万房产变现为好，但这样的变现，不是不让你去投资，你可以去投一些低风险的银行理财产品，每年有4.5%至5%的收益率也是不错的。目前，银行理财产品虽然不能保证百分之百的安全，但是分散投资，多元化的资产配置，投资安全产品不会有大事。

目前，中国的楼市和股市都在挤抱沫，未来资本市场面临阵痛在所难免，所以能够及时变现，买点理财产品，保证资产不失，随后等到房地产和股市完成了去泡沫进程后，再低价买回来，这样就可以规避房地产挤泡沫的风险，确保一千万售房资金的落袋为安。千万别听那些坚持房地产长期持有的鬼话，因为房子涨得实在离谱，未来要想不调整都不可能。

本人96年进入股市，曾先后在中原地区荣获炒股冠军操盘手，凤凰财经特约嘉宾，拥有二十多年的职业炒股实战经验，现集结了一批金融界大神以及职业超盘手，致力于分享散户炒股技术，为方便交流特建立了个人微信公众平台（邹亦梧），如果有不会选股，把握不好手中股票的也可以与本人（微信：1104270212）取得..联...系，如能相帮，必当鼎力！

今天盘中收到很多粉丝朋友的感谢留言，说：邹老师，你真牛，在10月31号选出的民丰特纸现在已经上涨128%，还好我当时相信你买入了，非常感谢，请问还有类似的股票可以参考下。

既然有粉丝朋友对本人的这套选股思路有兴趣，那今天本人就再次给大家讲解下，稍后也会给出相关个股供大家参考，首先来看下民丰特纸，如下图：

民丰特纸是在10月31号股价突破月线选出的，在选出之前股价一直处于线下运行，一直到31号股价强势突破月线，并且成交量明天放大，主力资金开始流入，当时本人果断发文讲解，相信很多当时看过本人讲解的粉丝朋友都取得了非常不错的收益。

再来看另外一只万家乐，11月7号同样按此种思路选出的一只短线潜力股，截止目前累计涨幅也是高达59%，再次恭喜学会了本人这套选牛股思路的粉丝朋友抓住了这波收益。

对于错过了的新股友也不用灰心，今天本人按此种思路直接选出了一只短期有望爆发的潜力股，前面错过的粉丝朋友，今天就要把握了，看下图：

从上图可以看到，该股在前期一直处于月线下方运行，今日放量大阳线突破月线压制，主力资金进场意图明显。因此本人判断该股短期有望迎来一波主升浪。至于该股后期走势，也会在选股文章持续跟踪讲解。

本人在近期跟踪研究很久的几只类似民丰特纸、万家乐的股..票已经选出来，有兴趣的朋友，可以自行去查...看 最后，如果手中有个..股..被套，不知道如何解..套，买..卖点把..握不好的朋友，都可以与本人（微信：1104270212）取得..联...系，本人看到后，必当鼎力..相助！