1. 建筑面积和产权面积的区别，建筑面积改为套内面积？

产权登记由原来的建筑面积改为套内面积，很多人感到高兴并在探讨改为套内面积后自己能够挽回多少利益。

其实，很多人并不懂得建筑面积和套内面积的关系。就是套内面积也必须承担相应的建筑面积。因为任何一个住宅都需要有墙体分隔和支撑，人们不可能居住在空气之中。而住宅测绘时必须从外墙进行测绘，因此每一个住宅都存在长、宽、高的测绘数据，其中住宅与住宅之间的邻里共用的墙体面积实际上也是建筑面积，需要与邻里之间分摊。因此，纯粹套内面积只是一个概念。

现在人们所反对的是楼内其他公共面积的分摊，而分摊的公共面积是整体楼的建筑面积由所有业主共同分摊。这部分面积包括：楼梯、走廊、门厅、电梯井、消防井（房）及物业管理房屋等。根据中华人民共和国国家标准 GB/T17986-2000，房产面积测量包括以下内容：

一、房产面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

二、房屋的建筑面积：房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

三、房屋的使用面积：房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

四、房屋的产权面积：房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

五、房屋的共有建筑面积：房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

六、面积测算的要求：

面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0．01㎡。

（一）计算全部建筑面积的范围：

1) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20M以上部位计算建筑面积。

3) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20M以上的，按其水平投影面积计算。

4) 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

5) 房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2．20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20M以上的部位，按其外围水平投影面只计算。

6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算

7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算

（1） 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算

（2） 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算

（3） 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算

（4） 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

（5） 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

（6） 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

（7） 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

（8）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

（二） 可以计算一半建筑面积的范围：

1) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

2) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

4) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

5) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

（三）不计算建筑面积的范围：

1) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

2) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3) 房屋之间无上盖的架空通廊。

4) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

5) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

7) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

8) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。

9) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

10) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

由于房屋面积的概念是一个复杂体，由于人们对分摊面积的反对而要求登记为套内面积，因此建设部有了一个明确的意见，这个意见指的是产权登记面积，而不是建筑面积和使用面积。因此，建设部提出了一个套内面积的概念。“套内面积”实际上指的是一套房产应该计算的产权登记面积，这就需要将分摊面积扣除。

一栋建筑扣除分摊面积后，业主登记的产权面积会相应的减少。有许多人认为：登记的产权面积减少后，我可以不分摊公共面积部分的购房款、物业费等项支出，我就减少了损失。其实，这种看法是错误的，因为这是一个伪命题，导致很多人陷入了误区。国家即使改变产权登记法规，也只能满足人们的某种心理需求，并不会全部实现购房业主减少支出、减少物业费用的心理预期。因为，任何一个房地产企业也不会在完成房地产开发之后，把一块永久性的投资由企业背负着。房地产企业在清盘之后，需要将全部投资收回并实现利润才会撤离，一旦撤离，将不会再承担其所开发的小区的任何支出。如此而来，即使国家实行了新的产权登记规定，房地产投资也会由全体购房人承担，只是承担的方式发生了变化。

《庄子》有一个“朝三暮四”的寓言故事。宋朝有个狙公养了群猴子。有一年，闹饥荒，狙公要缩减猴子的食粮，但怕猴子们不高兴，就对猴子们说：“从明天开始，我每天早上给你们三颗果子，晚上再给你们四颗，好吗？”猴子们听说他们的食粮减少，都表现出非常生气的样子。狙公看了，马上改口说：“这样好了，我每天早上给你们四颗，晚上再给你们三颗，够吃了吧！”猴子们听说早上己经从三颗变成了四颗，以为食粮已经增加了，都高兴的一起趴在地上，不再闹了。

其实，目前出现的建筑面积改为套内面积的登记办法与这个“朝三暮四”的故事是一样的。只是很多人不理解而已。

不过，这种产权登记面积改了以后，业主们的某些利益可能会发生变化，如取暖费、物业费、房产税等，因这里只是答复和讨论，笔者不再多说。

（注：笔者从事房地产产权登记和房屋面积测绘方面的法律服务已经25年，对房产面积测绘的法规有一定研究。）

2. 为什么房子不按使用面积卖房？

为什么房子不按使用面积卖房？这常常是买房人提出最多的问题的一个问题，我买的房子，就只为我使用的面积付费就好了，那些不属于我的，我干嘛付费呢？并且我还不知道不属于我的是哪些面积为此付费了。

提出这个问题，是源于我们的疑问，把疑问解决了，这个问题就明朗了。

这里你新买了套房是一居室，建筑面积62平米，使用面积只有45平米，我不知道你这套房买成多少钱。

如果是在重庆，这样一套房在重庆北区价格在90万左右，在南区大概在80万，我们这里就按照90万计算。

按照建筑面积计算，这套房的单价是90万/62平米，就是1.45万/平米；

按照使用面积计算，这套房单价是90万/45平米，就是2万元/平米。

按照建筑面积计算和按照使用面积计算，相差5500元，这差距还是比较大的。

不管你是按照建筑面积计算还是按照使用面积计算，这套房的总价是90万，这是不会变的，这是因为开发商在修建这套房的时候，都核算了成本的，要卖这个价格才能赚钱，否则就亏本了。

如果你说，这套房建筑面积是1.45万/平米，如果按照使用面积计算45平米单价，那这套房就是65.25万，这样计算多合理嘛。这对于你来说，这是合理的，对于开发商来说，这就不合理了，中间那成本该谁来支付？

因此，对于一套房来说，具体的按照建筑面积或者使用使用面积来计算，没有太多的意义，只是计算的方式不一样，他们都达到同一个目的，这套房的总价是90万。

比如你买一斤核桃，剥壳的核桃和带壳的核桃，单价是不一样的；有的人喜欢带壳的，自己剥壳，享受剥壳带来的乐趣；有的人就要方便，需要剥壳的，但商家的目的就只有一个，达到要赚钱的目的。

买的这套房建筑面积62平米，使用面积只有45平米，公摊面积在17平米，这很不合算，这公摊面积又不是我使用的面积，怎么还会付费呢？

这种理解是不正确的，那我们应该把公摊面积的一些问题搞清楚后，再来看看这个公摊面积是否合理。

①、什么是公摊面积

就是一栋楼所有住户公共的面积，这包括电梯井、公共用房、走廊、大厅、公用墙体等，具体看看下面图片。

公摊部分分为看得见的部分和看不见的部分。

①、看得见的部分

包括入户大厅、公共走廊、电梯井、楼梯间，这些公用部分你是看得见的，你自己可以判断这些公共部分的宽窄、大小是不是合适？

如果合适，说明开发商没有短斤少两，公共部分是符合要求的。

如果你想公摊面积小一点，可以把入户大厅、公共走廊、电梯井、楼梯间，这些地方的尺寸缩小一点，公摊面积就小了，你支付的公摊费用就少了。

缩小之后，有可能入户大厅比较小，比较矮；也有可能走廊比较窄，那这种状况，你是否又满意呢？

在重庆某个楼盘，入户大厅只有1.5米宽，高也只有3米，这种住宅的公摊面积就相对小一点，但业主很不满意，业主说这入户大厅像“狗洞”。

有业主说这入户大厅像“狗洞”

②、看不见的部分

设备间、管道井、共用墙这些公用部分，你是看不到的，或者你平时看不见，看不到你就无法判断开发商修建的是否符合要求，也就不知道公摊面积是否符合你的要求。

不过，这些公摊面积比较小，即使是开发商把这些面积做大一点，浪费业主一些公摊面积，那也不太可能浪费很多面积，不会超过1平米。因此，这一部分公共公摊面积不管开发商做的大或者小，对公摊面积影响都不大。

公摊面积是你室外使用的面积，和室内使用的面积同等重要，比如入户大厅，电梯间，设备间等，都是每栋楼、每套房必不可少的一部分，这你当然要为这必不可少的公共部分支付费用。

如果按照各位的理解，公共部分不是你使用的，你不愿意为此付费，那这公共部分的成本谁来支付呢？

从上面这分析来看，开发商没有必要刻意的把一栋住宅的公摊面积做太大，来浪费业主的公摊面积；也不会刻意的做太小，总有一个合适的大小，来满足业主更好的居家的需要。

根据一般的规律，纯高层小户型住宅的公摊面积是在15平米～25平米，而你买的这套房，公摊面积在17平米，是符合大多数建筑的要求的。

我是重庆的，对重庆的楼市比较熟悉，重庆大多数高层住宅的公摊面积在15平米～20平米。

一般来说，小户型的住宅公摊面积相对小一点，而大户型的住宅属于非普通住宅，公摊面积一般超过25平米，有的达到35平米了，这种非普通住宅的走廊、电梯、入户大厅等都比较阔绰，为了居住的舒适性，公摊面积大也是应该的，大多数业主是愿意接受的。

从上面的几点分析来看，

买一套房不管用建筑面积计算价格还是用使用面积来计算价格，都殊途同归，那就是开发商在计算成本后，总价是不会变的，用哪种计算只是手段不同，没有必要一定要纠结是建筑面积或者是使用面积。

重庆主城九区中，有的区是按照建筑面积计算，有的区是使用面积计算，我看这些人都愿意接受，没有刻意的需要某种计算方式。

这里你要把公摊面积具体的包括哪些方面，这些公摊面积和使用面积、建筑面积之间的关系，你把这些问题搞清楚了，你就不会纠结这些使用面积计算或者是建筑面积计算了。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

3. 为什么买房的面积和房产证的面积不一样？

首先，房产证上的面积和土地证上的面积不一致，甚至有较大差距，这种情况是正常的。

1、房产证上的面积是房屋的建筑面积，包含房屋建筑分摊面积和实用面积；

2、土地证上的面积是土地的分摊面积，一般来说，楼层越高，户数越多，土地证上的面积也就越小。

3、如果是多层甚至高层，土地面积可能大大小于房产证上的建筑面积；

4、不过如果是独栋别墅，土地面积也许还会多于房产证的建筑面积。

5、对于商品房来说，土地面积只是体现了土地的产权，并没有实际面积。土地证上的面积大小无影响，只是在缴纳土地出让金时候有点影响。

6、关于土地面积的分摊方式有多种，但一般采取的方式是：按照建筑物面积进行分摊。某部分分摊的土地面积=土地总面积*（该部分的建筑物面积/建筑物总面积） 因此，房产证和土地证一个是“房屋”，一个算“土地”，面积自然各不相同。

4. 计容面积和不计容面积有什么区别？

计容面积和不计容面积有以下三方面的区别：

1、在含义上不同：不计容建筑面积(不计容积率建筑面积)，简而言之就是计算容积率时，这部分建筑面积是不计入在内的。计容建筑面积(计容积率建筑面积)的意思就是小区内所有计算容积率的建筑面积之和。

2、在所属范畴上不同：计容面积一般情况下可以出售的总建筑面积指的就是计容积率地上建筑面积，还包括可以申报产权的部份地下建筑面积(车库或停车位)。地下建筑面积算在总建筑面积内，但计算容积率的时候，不需要计算地下建筑面积的，属于不计容面积。

3、两者所针对的是不同的建筑面积：计算容积率面积，一般情况下：计算容积率面积=规划条件容积率×规划建筑用地面积;总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积;地上建筑面积=计容积率地上建筑面积+不计容积率地上建筑面积。

5. 商铺建筑面积和可用面积的一般的比率是多少呀？

如果双方合同约定的按建筑面积计算，则建筑面积的误差在3%之内的，双方据实结算，多退少补。建筑面积指套内面积加公摊面积。如果约定按套内面积计算，套内面积没有发生变化，而公摊面积变化，就只看套内面积是否变化。

国家对公摊面积没有具体标准，都是按照规范进行测绘，根据测绘进行分摊，有些电梯公寓公摊面积达到20%甚至更多，都是可能的。产权证上载明的面积都是建筑面积。

6. 总计容面积是什么意思？

总用地面积乘以容积率就是总计容面积。

计容建筑面积即等于规划建筑用地面积*计算容积率，小区内所有计算容积率的建筑面积之和！计容面积小于等于建筑面积，半地下室算一半计容面积，无产权地下室不计算计容面积

所谓计容面积，就是计算容积率面积，一般情况下：

计容建筑面积=小区内所有计算容积率的建筑面积之和。

计算容积率面积= 规划条件容积率X规划建筑用地面积

7. 另外购买的地下室属于什么面积？

建筑面积-说白了就是你可以办产权的面积，等于公摊面积+套内面积套内面积-就是指你房间外轮廓所框的面积使用面积-就是你实际上可以放东西可以使用的面积，不包括墙体所占的面积这其中比如阳台啊，入户花园啊什么的算建筑面积的时候算一半的面积，但是算使用面积的时候就可以算全面积。

公摊面积就是公共设施所占的面积，比如楼梯，电梯，设备管道等均分下来到每户的面积，这个面积你买房的时候是要给钱的。