1. 买自住商品房指标，四地一居住指什么？

四地一居住是指在深圳市、上海市、北京市、广州市和个人户籍所在地之外，手头还有一处住房的人。这一政策在2010年被提出，旨在遏制投机炒作和确保有住房需求的居民能够拥有合理的住房。根据这一政策，四地一居住人员需要遵守一定的限制，比如第二套住房必须自住，不得出租；同时，他们在购房、贷款和出租方面也要遵守一些额外的限制和规定。

2. 小产权房和大产权房有什么区别？

我们生活在一个法制的社会，那么我们的生活就离不开各种各样的相关规定，那什么是大产权房子？什么是小产权房子？大产权和小产权的区别在哪里？我们改如何对待这大小不同的产权的房子，才能做到不危害他人的财产安全保护自己的个人财产不被侵害。那就随小编来一探究竟吧。

什么是大产权房子？大产权和小产权的区别？

什么是大产权房子？

1、其实很多购房者不能很好的区分大产权房和小产权房的意思。大产权房即“小产权房”的相对词，也就是购房者既有了《房屋所有权证》，也有了《土地使用权证》。国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。

2、那商品房就是“大产权房”，所谓的“大产权房”是针对“小产权房”而延生出来的词汇，“大产权房”和“小产权房”都不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

3、有关小产权房指的是在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡或村颁发，所以也称之为乡产权房。小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，且购房合同在国土房管局不会备案。其所谓的产权证也不是真正合有效的产权证。

4、通俗点的说就是，由国家发产权证的房屋即为大产权房，不是由国家发产权证的房屋即为小产权房。我们所购买的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。一般小产权房分为这三类：一是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；二是在集体企业用地或者占用耕地违建设的房子；三是各类农业园或养老院的别墅。

什么是大产权房子？大产权和小产权的区别？

大产权和小产权的区别？

1、小产权房

1）、小产权房的房产证由乡镇颁发，个人并没有实际的产权。

2）、个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。

3）、小产权房的建设用地一般是归乡集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。

4）、购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。

2、大产权房

1）、职工可以自由或转让大产权房，没有时间上的。

2）、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。

3）、大产权房的用地是由国家（也就是当地）划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。

4）、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、或转让，不用补缴任何费用。

什么是大产权房子？大产权和小产权的区别？等问题的了解会对我们平时的生活交流起到一定的作用。也许哪天在你不经意的时候就会面临这样的选择。在不断地生活不断地经历，在这不断成长的过程中你会发现，原来在你不断接收新的知识的同时，你已经是那么的博识广知能够成为他人的依靠。

3. 上海市集中居住标准？

摘要： 上海市《关于切实改善本市农民生活居住条件和乡村风貌进一步推进农民相对集中居住的若干意见》（以下简称“意见”）目前已公布。根据“意见”，到2022年，本市将有约5万户农民实现相对集中居住，推进重点为高速公路、高铁、高压线沿线，生态敏感区，环境综合整治区，以及规划农村居民点范围外的分散居住户。

原标题：上海出台推进农民相对集中居住新规：到2022年，约5万户农民将实现相对集中居住

上海市《关于切实改善本市农民生活居住条件和乡村风貌进一步推进农民相对集中居住的若干意见》（以下简称“意见”）目前已公布。根据“意见”，到2022年，本市将有约5万户农民实现相对集中居住，推进重点为高速公路、高铁、高压线沿线，生态敏感区，环境综合整治区，以及规划农村居民点范围外的分散居住户。

“农民相对集中居住”分进城镇、农村平移两种情况

对于农民相对集中居住，“意见”考虑了“进城镇集中居住”、“农村平移集中居住”两种情况。

就“进城镇集中居住”而言，“意见”要求各涉农区优先保障农民集中安置用地，将安置地块优先布局在城镇化地区、大型居住社区和周边现状为建设用地的地块，安置地块要满足基本公共服务、交通和生活便利等条件。

同时，允许各涉农区通过规划调整适当增加开发边界范围，将镇区周边集体建设用地定向用于建设农民集中居住安置房。农民进城镇集中安置地块土地出让起始价，按照拟出让地块所在区域同类用地基准地价的70%确定，安置地块可采取定向方式出让。

就“农村平移集中居住”而言，“意见”要求各涉农区、乡镇（街道）政府要在各自总体规划中优先考虑农村平移集中居住点的布局和用地。同时，“意见”支持各涉农区、乡镇（街道）探索多种宅基地跨村平移集中归并方式，对具有建房资格的农户，允许在镇域范围内按照规划跨村平移集中归并。

市、区财政对农民相对集中居住将给予资金等方面支持

“意见”对“进城镇集中居住”和“农村平移集中居住”都给予了资金、税费等方面的支持。

对于“进城镇集中居住”，按照本市城乡建设用地增减挂钩政策的农民进城镇集中居住项目所涉节余建设用地，市级土地出让收入按照每亩400万元的基数计算返补。

同时，市级财政根据市住房城乡建设管理委牵头的市级推进机构批复的农民进城镇集中居住项目实施方案确定的总规模，按照市政府确定的标准给予定额补贴。为减轻各涉农区推进农民进城镇集中居住项目启动阶段的资金压力，项目实施方案获得批复后，即拨付市级财政资金补贴和市级土地出让金返补总额的80%；项目竣工验收后，拨付剩余20%的市级财政资金补贴；土地出让完成后，拨付剩余20%的市级土地出让金返补。

“意见”要求，对进城镇集中居住分配的农民安置房，要纳入各涉农区区属征收安置房建设计划，可享受和征收安置房一样的税费减免政策。

对于“农村平移集中居住”，市、区财政对规划确定的平移集中居住点基础设施配套项目进行补贴，资金由市、区共同承担。其中，市级财政根据市级推进机构批复的农民平移集中居住项目实施方案确定的总规模和市政府确定的标准，给予项目补贴。

另外，实施农村宅基地平移集中的项目，原则上总的宅基地用地规模节地率不得少于25%。对市级推进机构批复的农民平移集中居住项目，宅基地拆旧面积核减建新面积后，减量部分按照市政府确定的标准给予资金补贴。

不过，农村平移集中居住必须做好风貌管控。 “意见”要求，农村平移集中居住要体现上海江南水乡传统建筑元素风貌，提升乡村风貌和农房建筑设计水平，推进农村平移集中点建房统一规划、统一设计、自主联合建设。对不符合本市乡村风貌建设导则的不予批准，不予享受基础设施配套补贴和节地政策补贴。

“意见”要求，对经市级推进机构认定的农民相对集中居住项目涉及的电力、通讯、有线电视、给排水和燃气等配套工程，按照动迁安置房配套工程收费标准执行。鼓励各涉农区与配套企业协商，对农村平移集中居住过程中农民建房或者委托建房的配套工程费给予减免。另外，对农民进城镇集中居住的社区和农村平移集中居住点，要优先安排和整合市、区两级涉农建设资金，统筹实施河道整治、生活污水、村庄改造等基础设施建设和环境整治项目，相关市级资金政策予以支持，以降低农民集中居住项目基础设施和配套建设成本。

严控规划农村居民点范围外农房新建、改建和翻建

“意见”对农民相对集中居住的安置面积和建房标准也作了规定。

进城镇集中居住的实物安置面积为：4人及4人以下户不超过180平方米，人口超过4人的，可按照每人20平方米标准增加建筑面积。“意见”允许各涉农区结合实际确定安置房套型面积，但实物安置面积最多不得超过规定上限20平方米。

对于农村平移集中的建房标准，“意见”表示应遵循节约集约用地原则，其中宅基地面积按照5人及5人以下户不超过140平方米、6人及6人以上户不超过160平方米执行；房屋建筑占地面积按照5人及5人以下户不超过90平方米、6人及6人以上户不超过100平方米执行。农村村民建房檐口高度不得超过10米，屋脊高度不得超过13米，层数不得超过3层，并取消农业辅房。

对“进城镇集中居住”，在确保自住需求的基础上，可结合产业用房、股权安置、养老安置以及货币补偿等多元化方式，保障农村村民宅基地财产权益。鼓励各涉农区通过加强公共服务，减少农户实物安置面积量。同时，“意见”鼓励各涉农区采用货币补偿方式，引导农民自愿退出宅基地，退出后可以购买1套自住商品房。对合法合规取得宅基地并自愿有偿退出的农户，各涉农区可参照农民进城镇集中居住的补贴标准，给予货币化补偿。

“意见”也要求各涉农区加强农村村民建房管理，按照各涉农区新市镇总体规划、村庄布局规划和郊野单元（村庄）规划，严格控制规划农村居民点范围以外农房新建、改建和翻建。

具有宅基地资格权的农户，可依法申请和使用宅基地。宅基地资格权按照本地区“农业户籍+农村集体经济组织成员”确定，具有宅基地资格权的农户以户为单位申请宅基地，申请建房用地的人数计算，按照本市农村村民住房建设管理有关规定执行。

“意见”指出，对有宅基地资格权且位于规划农村居民点范围内的农户，在符合村庄设计和乡村风貌管控要求的前提下，允许实行翻建、改建。对有宅基地资格权但位于规划农村居民点范围以外的农户，引导其选择进城镇集中居住，或到规划确定的农民集中居住点实施平移集中建房，并严格执行宅基地用地规模和建房标准。对无宅基地资格权的非农户翻建、改建住房作出必要限定，采取进城镇集中居住或者货币补偿方式引导其退出宅基地

4. 我想买房需要明确哪些需求？

预算-同价值项目首先考虑地段，地段才是影响房价最大因素

这个肯定是首先要考虑的，也是整个买房计划中最主要问题以及影响范围最大的条件。因为不知道题主城市以及预算，所以个人建议，首先把预算大致的比较一下，在整个城市的房价中属于什么水平。如果属于高水平，不用多考虑，首先就是地段为先。还是那句老话，土地是不可复制以及其稀缺性，越是市中心的地块，其保值增值能力越强。其次，预算属于中等水平（大众水平），那建议买城市次级地段的新房或市中心二手房。首先要明确的是新房的增值速度肯定高于二手房，房龄也是影响房价的很大因素之一。但同样的预算，市中心二手房也是有其优势。交通、配套以及上面说过的中心地段的稀缺土地。因此这两者需要看题主自身，比如工作、学习等等结合来参考。预算中下的，建议考虑次级地段的二手房。可能偏远地区会有很多新盘，但个人不建议考虑。理由同上，越市中心的地段保值增值性越强。而且同样，地段还影响到了上下班的时间成本。不过由于每个人情况不同，这里说的也比较宽泛。

地段-理由同上，但结合自身情况

只要能选择市中心，就不往外走。但是还是由于每人情况不同，还是需要结合自身情况来考虑。同价值项目市中心和次级地段以及偏远地区的差别除了地段，就是面积，这影响到够不够住的问题。个人建议，在解决住的前提下，尽量往市中心靠拢。当然，个别情况还需个别斟酌。比如次级地段3房和偏远地区4房，那就需要看远的项目的配套和将来规划。规划在每个城市官方网站，或者房地产交易中心官网都能查到一二（非常详细的那就要到处收集信息了）。

面积-要么住的舒服，要么挤一挤往市中心靠

新婚，个人建议预算足够的前提下，尽量考虑3房，毕竟要为将来孩子做打算。包括书房也是必须的，而且准备一个客房也很有必要，关键就是没结婚前肯定不觉得东西多。结了婚，特别是有了孩子的相信都知道，老人常说的，柜子一定要多这句话绝对是没错的。柜子要多，那也要有地方啊。三口之家，建议四房，理由同上。当然还是这句话，能往市中心靠就往市中心靠。比如新婚，那就建议可以市中心一房两房，作为过渡用。市中心保值增值性强，这也是为以后置换做打算，以后置换也卖得出价格。如果考虑到偏远地区二房，那我个人建议情缘买市中心老破小，同理。以后置换卖得出价格，两房，终究还是要置换的。当然会说预算问题，比如只能买得起偏远地区一房，那还是那句话。多贷款，咬咬牙，市中心哪怕再老再破再小都是能买一买的。举个例子，上海房价都说很高，但我一朋友去年底市中心（内环内、地铁口）买了个老破小，总价185万，出租5000元。不要觉得买不到，那是没有好好找。千万不要去郊区买个小户型（当然了解规划，以后潜力巨大另当别论）

学区房概念不能弱化，哪怕现在不需要也要有打算

不论现在有没有孩子，将来总会有（丁克直接无视这里）。一线城市的教育资源可谓稀缺，当然能读民办另当别论。但别忘了民办可是这稀缺资源中的稀缺资源，学区房能准备的还是尽量准备。以后是完全靠知识打天下，贸易、中间商、信息不对称生意的生存空间将越来越小。因此知识将越来越重要，而且现实也是如此，各类教育机构不断出现，存在即合理，有需求才会有供应。同样的以前的所谓寒门出将才在当今社会也同样越来越少。为何叫寒门出将才，各位，是将才，不是高材生。古时候，你没文化，你能靠一身肌肉和胆量， 在沙场上杀出一片天。现在可能么？现在要靠的就是知识，靠的是学好数理化，走遍天下都不怕。没有说靠肌肉打遍天下的吧？回到那句寒门出将才，为什么难，因为大量的各类优质资源都掌握在少数人手里，教育资源、医疗资源等等。为什么能争取的还不争取呢？就是因为有很多人的思想：读书靠孩子自己、儿孙自有儿孙福、快乐教育、房价太高等它跌了再买等等。所谓快乐教育，那是掩耳盗铃，快乐是快乐父母自己，轻松自己而已。儿孙自有儿孙福话没错，但也看怎么理解，能给儿孙创造一个好的条件，那为什么不努力一下呢？而那些天天指望房价跌了的人真的跌了也不会买，涨了更不敢买，然后错过一波又一波。而富人们该买房的时候绝对不犹豫，能给孩子最好的资源就尽自己全力给孩子资源，时时刻刻在努力进取。因此中国有钱人虽然多，没钱人更多，贫富差距越发的严重。我个人觉得，不管孩子现在多优秀，做父母的都要尽自己全力给他父母能给的最好的资源，助力他在成功的路上走得快一些，方便一些。我说的学区房概念不能少，不是指现在没孩子就一定要先买好学区房，而是现在没孩子，现在不买学区房，也要为学区房做打算，即置换的打算。那也就是回到上面提过的，现在购买的房屋保值升值能力一定要强。然后同样回到第一条，地段以及房龄。

一定首选品牌开发商，品牌物业公司

这两个其实是相辅相成的，一般好的开发商物业公司也不会差。很多好的开发商和中小开发商在同一个地段的两个项目，价格会有差距。不要犹豫，买贵的！品质对房价走势的影响仅次于地段以及房龄。开发商的品质影响楼盘的基数（及开盘价），物业公司的好坏影响楼盘以后的涨幅和抗跌性。一个管理很差劲的物业公司，发传单的天天在小区逛、小区的景观河变臭，这个楼盘能卖出好价格吗？

容积率、绿化率-这些说实话，要预算来撑，所以不用太在意

普通住宅房容积率1.5-2.5左右算可以了，绿化率30-40%也可以了，个人觉得不用在这些数据上纠结太多。市中心容积率0.2、绿化率80%的项目好不好？肯定好啊！价格也会好的刺眼！

配套-偏远地区看将来，市中心看生活配套

上面有提到，如果最终选择离市区较远的项目，那就多在政府网站以及房地产交易中心官网上多找找规划信息，不过最主要的是收集各类小道消息并加以分类识别。市中心，尽量避开CBD区域，即写字楼或办公密集区。哪类房子涨得快，自然是居民密集区，居民密集区的生活配套自然最齐全。这个概念其实就是微观的城市集群概念。好比一线城市房价一直看涨，三四线城市看跌一样。人越多的地方房价越容易长，因为人口才是推动房价的主要因素，或者说人口和房屋的比，也就是密集度。而在CBD核心办个学校、开个医院、搞个菜市场合适吗？当然一些城市的CBD核心区房价很高，那是因为城市性质不同，而且这个很高，不是一般的高，普通人也承受不了。

投资概念一定要有

不管是首次购房还是置换，请务必一定要抱有投资概念，考虑房屋的保值增值情况。很多人说房子买了住的，涨不涨和我无关。错，错，错！你保证你住一辈子吗？那你住一辈子，你的下一代也住一辈子？好就算你三代住一辈子，那房子不要动迁？其实最现实的就是很多人其实都会置换，置换不就等同于投资。卖得出价格，才能换的更好。别忘了，至少到目前为止。相比以前的房价，整个中国的房价都是涨得，而且涨幅超过很多人收入的涨幅。

最后说一句：如果是刚需，不用多说，不管在哪个城市都赶紧买，房子不仅是个商品，还是一个家。如果不是刚需，那一线城市赶紧买，二线城市多比较，三四线城市建议观望。

5. 未婚女性买房怎么选户型？

房子，看你选择什么样的地段，什么样的社区，要安静些还是热闹些等等，

不管你是男性还是女性，买房子最重要的还是要通透户型，采光好点，楼层事宜些，最关键还是要符合自己现在能支持的资金！不要有太大的压力！

个人觉得可以选择装修适当时尚些，清楚点，如果您是上班白领，上下班的话，可以选择地铁口的房子，

如果您是喜欢安静的，可以选择社区中间的房子，

如果您是喜欢热闹的，可以选择市中心，

最主要还是要看资金支不支持！具体可以私聊，或许我可以给你更好的建议！

6. 珠海适合投资还是适合自住？

投资和自住都适合。

1、地理区位：珠海港位于珠江入海口西岸,南与澳门陆地相连,东与国际航运中心香港隔海相望,背靠中国经济最发达地区之一珠三角地区。珠海港海岸线及岛岸线长,靠近国际航道,港口条件优越,是天然深水港。

2、交通区位：珠海港集疏运系统规划已经启动,主要包括铁路、水运和公路三种主要的集疏运方式。随着广珠铁路、西部沿海高速、江珠高速、广珠高速、港珠澳大桥等陆续开通,以珠海为核心的2小时交通圈将逐步形成,江海联运、海铁联运、水陆转运将十分便利,珠海港腹地范围将得到进一步延伸,货运吞吐量将迎来加速增长。

3、旅游区位：珠海是中国五个经济特区之一，曾经先后获得联合国“国际改善居住环境最佳范例奖”、“中国旅游胜地四十佳”、新兴的花园式海滨旅游度假城等荣誉称号，是中国南海之滨的一颗璀灿的明珠。珠海自然环境优美，山清水秀，海域广阔，有一百多个海岛，素有“百岛之市”美称。

7. 如何判断房子值不值得买？

绝非危言耸听，未来大部分房子是跑不赢通胀的。

在2017年—2021年这个房产调整周期，佛山大部分地区诸如：三水、高明、禅城西部、顺德南部、南海西部和北部，房市依然处于处于横盘状态。

在这个房产周期，入手佛山这些区域的投资者别说跑赢通胀了，每年还要承担贷款金额5%左右的房贷利息。

未来房市区域分化会进一步加剧。房市区域分化会表现在：一二线城市和三四线城市的分化、同一城市不同板块之间的分化。

未来房市一定是强者恒强，弱者恒弱的时代。

优质区域、优质楼盘会进一步拉开和普通区域和楼盘的差距。

很遗憾的告诉大家：闭着眼睛，随便买房，随便升值的时代已经结束，拼眼光买房的时代已经来临。

买对了楼盘依然可以尽收房产红利，买错了楼盘只能充当韭菜，高位站岗！

本文旨在从宏观角度出发，让你具备判断房子是否有升值潜力的能力，继续做房市的弄潮儿，避免被当韭菜收割。

过去十年房价走势较弱的城市，有以下特点：

1：东北等资源主导型城市房价涨幅较弱，此类城市人口面临产业结构升级，人口以净流出为主

2：2000年-2010年周期房价炒作，透支严重的浙江等城市，过去十年房价走势较弱。

曾经温州炒房团让人闻风丧胆，如今繁华过后，一地鸡毛，让人唏嘘不已！房价终归有价值纠正的一天不是不报，时候未到。

我们来看下过去十年湾区房价涨幅，深圳和东莞一马当先，东莞如果以2020年12月的平均单价23375元/㎡计，东莞过去十年房价涨幅达265%。

广州38991元/㎡的均价只相当于同为一线城市深圳的一半；中山，珠海，惠州有着130%以上的涨幅；让人意想不到的是佛山涨幅排名倒数第二和倒数第一的肇庆堪称难兄难弟。

购买有升值潜力的房子我们需要：选对区域，读懂规划，用二手房的视角看新房，通过拍地价格看价值洼地、避免掉入大坑。

01、选对区域

a: 三水高明的房子尽量少碰

过去十年，佛山平均涨幅没有跑赢湾区平均数据的重要原因，就是三水、高明拉了后腿。

三水高明投资价值不大的重要原因是：本地刚需少，新房供应量大。三水高明二手房成交占比远低于南海、顺德、禅城。

b：非限购区没啥潜力

一般来讲，限购区区位更优，处于中心城区或者临广片区，对购房者有着较强的吸引力。

限购的意义，是通过行政干预手段，促使购买力从供不应求限购板块，向供大于求非限购板块转移，以达到均衡房价的目的。

限购政策一定程度上会使非限购区房价高于其自身价值。

非限购区潜力正常是低于限购区的，个别区域除外。佛山非限购区相对有投资价值的板块就是伦教了，一来临广，二来有地铁3号线经过。

c: 避开投资客比例高的区域

如果某个板块客户构成以投资客为主，意味着未来二手房供应量较多，缺乏刚需接盘，未来房市会形成有价无市局面，极难出手。

佛山拥有着诸多新城，缺人口导入和刚需支撑的新城可能会面临二手难出手的问题。

以容桂碧桂园凤凰湾为例，占地接近2000亩，规划超3万户，一个楼盘即一个超级社区，未来能容纳10万+人口级别。

问题是这个楼盘客户群以广州投资客为主，未来二手市场会面临谁来接盘的问题，出手难度很大。

d: 选人口密度高的中心城区

买房选中心城区是一个安全选项！

中心城区的优点是：土地空间小，除非旧改或者厂房搬迁否则腾挪不出土地，新房供应量很少，未来房产会是存量房（二手）市场；人口密集，需求量大，有着强刚需支撑。

有强刚需人群接盘的存量房市场表现也一定不会让人失望。

佛山人口密度较高的中心城区包括：禅城季华路沿线、禅城祖庙板块、禅城城南板块、南海桂城板块。

佛山人口密度高的中心城区示意图，见红色画圈标识部分。

e：地铁、地铁、地铁

重要的事情说三遍，地铁确实很重要。

佛山人很少乘坐地铁，因为佛山只有一条地铁线路，地铁主要用于广佛通勤，地铁路网没有形成。

佛山未来一定是要融入广佛都市圈的，地铁对广州的重要作用不言而喻，未来地铁也一定是佛山的买房生命线。买房要选地铁站点半径1.2公里之内的楼盘。

佛山地铁路网示意图

f：临广区域

佛山房价非常重要的一个定价逻辑是广佛区位价差。

广佛交界绵延190公里，广州临佛房价深刻的影响着佛山临广片区房价。一般情况，广州临佛和佛山临广片区存在20到30点价差。

佛山临广板块片区价值也不尽相同。临近荔湾、白云、番禺的更优，临近花都和南沙的则相对一般。

即使处于临广片区，没有规划，没有轨道，没有人口支撑的楼盘同样不值得投资！

比如北滘的雅居乐清樾、中铁建领秀公馆和北滘新城中海悦林熙岸同属临广片区，在近两个月的房产小周期中，前两个沉寂不动，后者持续走高，区域楼盘分化开始加剧。

佛山比较优的临广片区有：三山、平洲、北滘、陈村、金沙洲

02：读懂规划

买房要么买价值，或者买潜力，大家都能看的到是价值，少部分才看得到潜力。

对楼盘是否有潜力重要的判断依据就是规划。

很多人不信任规划，因为楼盘销售信口开河画大饼的情况太多了。眼花缭乱的规划方案很容易让人迷失双眼，读懂规划就尤为重要。

a : 是否有落地文件

研究规划很重要的出发点，就是研究相关规划有无官方文件说明，只要是规划就必定有相关官方文件。

政府在区域楼盘规划上有着超前性，判断楼盘销售是信口开河还是有迹可循最简单的依据就是参考官方文件。

b：近期规划还是远景规划

远景规划就像空头支票，对买房毫无意义，因为一方面兑现周期长，另一方面远景规划有着不确定性。

就拿地铁而言，政府规划有着超前性，会做2035年长期规划，很多楼盘拿着远景规划做文章，殊不知这种规划时间未定，线路未定、站点未定，妥妥的一个空头支票。

一定要牢记，佛山下一期地铁规划线路只有2号线延长线、4号线、11号线、广州28号线、广佛环西环（佛山西站至花都段），其他诸如5、6、7、8号线都是浮云。

我曾经去过一个楼盘，楼盘销售大讲特讲佛山14号线，讲的我一脸懵逼，千万不能被这种中长期都算不上的地铁线路忽悠瘸了。

c : 规划能否让楼盘更宜居

楼盘周边规划的本质是让楼盘更宜居，吸引更多的人群前来生活。

如果片区规划定位于与生活相关的教育配套、商业配套、交通轨道配套、文化配套，那么配套对片区人口的导入会有积极意义。

如果规划只定位于楼盘开发，其他生活配套、产业配套规划滞后或者不协调配置，那么所属区域很容易沦为空城睡城。

d：读懂控规图

研究规划最重要的是研究片区控规图，政府规划会有着超前性，周围片区土地性质都会提前规划好，正常情况周边板块会按照控规图落实。

尽量不要买周边没有控规图的片区，楼盘周边城市面貌也会极大影响楼盘升值。

如果楼盘位于城中村或者工业区附近，周围片区又没有控制性规划，这种楼盘要避而远之。

反之，楼盘周边即使荒草林立，破败不堪，毫无生机，如果有高逼格的控规，依然可以果断下手。规划利好尚未兑现，提前下手，可以尽收利好兑现红利。

如佛山三山板块，目前还是一片大工地，但是人家有详细的控制性规划，而且规划级别不低，买这种板块才有潜力。

03：用二手房的视角看新房

开发商新房定价参考两个因素，

一是市场逻辑：会参考周边一手和周边二手以及市场行情来定价；

二：楼盘自身情况：有的的楼盘采取的是姜太公钓鱼——愿者上钩的定价模式，没有任何原因就是这么贵；有的楼盘着急出货，着急回款定价明显定于周边同级别一手。

判断某个板块新房潜力是否被透支，最重要的依据是参考该板块同级别二手真实成交价。

一手房市场定价可能会因为利好透支、市场炒作、开发商定价模型等因素偏离（高于）其市场价值。

二手房成交价完全依据的是市场逻辑，反映该板块真实供需和楼盘价值。

参考二手成交价分析新房价格是非常好的价格分析模型。当然数据分析要参考同一纬度，如：同一面积对比、同一朝向对比、相仿楼层对比。

正常情况二手5年左右次新房和一手价差在10%—15%，五年以上十五年以内二手和新房价差再15%-20%。

我们拿泷景花园做个简单分析，目前泷景花园新房房价在2万—2.2万之间，泷景二手房价也大概处于2—2.2万之间，新房和二手次新并没展示出明显价差。

算上税费，泷景二手的真实成交价是略高于一手的，这在佛山并不多见。从泷景一手二手价差可以反馈出泷景新房有投资潜力。

问题来了，泷景新房为何比较便宜？因为泷景拿地价很低，是超级大盘，出货量巨大，必须价格有足够的竞争力才能持续保持持续出货。

泷景也是超级大盘，会不会像凤凰湾一样未来二手面临难出手的问题？

不会！回归上文说的两个问题：一泷景位于人口密度高的核心城区；二此片区客户群以刚需为主。

04：通过拍地价格看价值洼地

房价一定程度上是有地价决定的，衡量未来房价是否有潜力需要参考片区新拍土地价格。

开发商真金白金拍地展现的不仅仅是信心，更多是对未来板块房价的精准判断。

地价高的板块一定是未来两到三年房价高的板块，开发商楼盘定价的基本出发点是土地楼面价。

楼盘销售均价/土地楼面价的数值大概介于1.6—2.2区间。譬如开发商20000元/㎡拿地，未来楼盘销售价大概会会介于3.2—4.4万元/㎡区间。

下图为佛山楼面价前10名，以下片区新房房价也基本处于3万+元/㎡。

以不久前拍下的地王华润为例，

楼面价22000元/㎡意味着开发商至少33000元/㎡的销售价才不会亏本，抛开高位站岗可能性，未来华润新盘定价预计处于33000—40000区间。

而拍地之前周边新房价格仅处于25000—30000元/㎡价格区间，地王一出，周边新房应声涨价，碧桂园三龙汇更是直接提价20万。

楼面价第四名是粤海湾华地块，楼面价18464元/㎡，湾华站是地铁2号线和地铁3号线的交汇口。此版块附近二手价格仅两万出头，如果此时提前布局周边二手，也不失为一个明智之举。

当未来粤海地块新房上新时，一手房房价又会带动二手房价提升。这就是我们分析目标楼盘判断是否有潜力的一个重要依据。

依然以泷景为例，泷景距离粤海湾华地块三个站，距离3.5公里。属于一个大的板块，泷景目前定价2-2.2万元/㎡，当未来湾华地块新房定价3—3.5万时，高地价楼盘又会深刻重塑周边一手和二手定价逻辑。

如果某个板块面粉价格开始接近甚至高于面包价格的时候，投资机会就出来了。

05：避开掉入大坑

买新房大部分买的是期房，看不到小区全貌，有的甚至是异地样板间，对小区整体缺乏直观感受，在选择朝向、楼层或者位置的时候就容易踩坑，投资买房一定要避坑。

a: 避开北向

新房市场，同一楼层西南和西北、东南和东北的价差通常不超过10%，很多投资客为了图便宜可能就盲目上车北向了。

而且楼盘销售一般会这样忽悠：投资的话就无所谓南北了，应该追求性价比。

恰恰相反！正是因为投资，所以更要选择南向，西南和东南差别不大，但一定要是南向。

因为二手房市场客户更挑，可选择空间更多，好多人甚至都不考虑北向，在二手房市场南向和北向的价差可能在15—20个点，而且面临不好出手的问题。

b: 避开特殊楼层

尽量避开低楼层：2楼、3楼、4楼、5楼、顶楼、14楼、24楼、18楼。

在二手房市场，特殊楼层14、24、18楼相比低楼层和顶楼还更能让人接受。

c: 容易忽视的噪音问题

尽量不要买挨着大马路特别是高速的楼盘；也尽量避开离学校、幼儿园太近的一些楼栋。

说起噪音就不得不提万科金域中央，万科金域中央北邻海八路，西靠佛山一环，虽然处于金融高新区板块，旁边的滨江一号、中铁建水岸花园这些都涨到4万多了，万科金域中央还在2万多的单价打转。

海八路对面的中海锦城和万科金域中央堪称难兄难弟，房价也在三万左右徘徊。

离噪音源太近的房子未来升值一定是受影响的，究竟有多吵，谁住谁知道！

本文旨在综合分析影响楼盘升值的一些因素，以及如何买房避坑，辛苦看完，帮忙点个赞。