1. 珠宝店装修设计效果图 平面图,投资商铺都需要考虑什么事情?
最近一段时间,总是接到竹岛某大商场步行街出售商铺的电话,可谓不胜其扰。于是结合自己在之前选购商铺时的一些经历进行了梳理,所谓旁观者清,希望对正欲入手商铺的兄弟姐妹起到一点参考作用。
2014年时,在火车站周围一个大型在建商场开始销售商铺,沿街商铺的动辄百平的面积就足以让人怯步,售楼员极力推荐的是10-80平左右的商业内铺,说直白就是商场内的某个小区域。记得当时给看的平面图上密密麻麻的进行面积不同大小的分割,靠近电梯和门口的价格稍贵。开发商主打的是靠近三总站的地理优势,交通枢纽附近将有大量的消费人流,继而给购买商铺业主带来丰厚的收益。
此外,开发商推出的销售方式也很有特点,开发商承诺返租商铺并且统一对外出租管理。以10年为期限,前3年返租款直接从销售款中扣除,第4-5年每年返租8%,之后每年按照市场价进行对外承租,在第11年如果不想继续投资可以一次性按照购买价1.3倍卖给开发商。面对如此优惠的条件,购买者在销售人员的“鼓励下”很难把持得住。当时经过考虑,没有出手购买,前不久路过时特意进去看了下,一楼大厅里空荡荡的摆着几个移动式的卖衣服的货架,通往二楼的扶梯也看不出有用过的痕迹。
个人感觉购买商铺应该考虑以下几个方面:
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买的没有卖的精
首先,买的不如卖的精这点一定要切记。开发商背后是一个专业的运作团队,而你只是一个自然人,再多的知识储备也难免会被套路。结合上面的选铺经历来说,既然开发商给予返租的高额租金承诺,为什么开发商不直接统一对外出租,反倒会给你分一杯羹?托词可能是快速回笼资金需要,那又不禁要问,为什么不将商铺抵押银行直接贷款,高额的租金完全有能力归还银行利息。因此,这种销售策略就是开发商本身对自己经营项目缺乏信心的表现,于是暂时将风险转移至商铺投资者,如果项目运作顺利,再会通过种种手段胁迫投资者就范(下一条将具体谈到),不顺利前期资金已经收回,将风险降到最低。
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非沿街商铺投资要慎重
其次,非沿街商铺投资一定要慎重。商场内部的商铺缺少对外门头,能否盈利完全取决于商场整体运作是否成功,如果商场本身就没有客流量,你位于二楼以上的商铺也就更难有经济收益。如果投资沿街商铺,由于可以直接面对街道,具有相对的独立性,结局要好很多。对于开发商承诺统一对外出租这一点,我觉得是风险最大的一点。比如,投资者购买了二楼某10平方商铺,在商场项目运作成功的情况下,开发商会将部分商铺联合起来一起对外出租,注意此时的开发商其实是做了中介的角色,用投资者的商铺对外签订承租合同,从中挣取租金差价。这时,有投资者看到这会主动提出要自己对外出租,且不论当初合同明确约定,即使开发商将投资的商铺交给投资者,想问下,在没水、没电或者被周边统一出租的情况下,投资者守着被包围在中间的10余平商铺做何打算?最后还是被开发商各个击破,回到开始设计的方案上来。上面说前提是商场运营顺利的情况下,不顺利的情况下,连一楼都没顾客的情况下,恐怕投资者守着二楼以上的商铺也难有作为。
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清楚大势所趋
最后,投资商铺要清楚大势所趋。投资商铺目的不外乎两点,出租挣取租金或者自营,目前网络电商对实体经济的冲击不言自明,商业用水、电,雇员、房租成本将依旧是拖累实体商铺的沉重负担。年轻一代网购消费习惯也已形成,随着时间推移,这些年轻消费群体随着年龄增长,收入水平也将继续提升,伴随的消费能力也会稳步提高,对实体店铺的冲击仍会存在。目前,由于房价猛涨了一波行情,商铺也跟着住宅价格水涨船高,投资的性价比也值得投资者思考。此外,投资商铺还要考虑地段、客流量、配套等等因素在此不再赘述,希望投资者们根据自身实际可以选对心仪的商铺。如果考虑投资商业地产,欢迎关注威海那点事给我们留言,我们会给出中肯的建议。