1. 一级土地出让金怎么算，国家一级新区是什么意思？

国家一级新区是指由国家批准设立的、具有特殊经济功能和政策优惠的新区域。

国家一级新区是国家级经济特区、沿海开放城市、长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、京津冀城市群等城市群的重要组成部分，具有较高的发展潜力和政策优惠。

国家一级新区的设立旨在促进区域经济发展、推动产业升级和转型、提高区域竞争力和综合实力。国家一级新区通常享有税收优惠、土地出让优惠、财政资金支持、人才引进等政策，同时还可以享受国家级新区的特殊管理体制和政策支持。

截至目前，中国已经设立了19个国家级新区，包括上海浦东、天津滨海、重庆两江、浙江舟山群岛、福建福州新区、广东深圳前海深港现代服务业合作区、江苏南京江北新区、山东青岛西海岸新区、河北雄安新区等。

2. 土地出让金的征收系数？

什么是土地出让金？

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)；或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

土地出让金的征收标准是什么?

1、土地出让金的征收标准是由各地依据当地土地价值确定征收标准。

2、一般依据房产所在地区参考价、房产使用剩余年限、房产的性质不同确定征收系数数。

3、经常使用的计算出让金的方式：

(1)出让金=房屋参考价格×房产证上的建筑 积×征收系数;

(2)出让金=基准地价×分摊土地面积×征收系数。

土地出让金的计算标准还有以下的区别：

(一)个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准

1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金 。

2.1990年5月19日 (含当日)以后取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金 。

标定地价按宗地所在级别的基准地价确定， 不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。

案例如下：

福建省泉州市郑先生有一处个人建房，地址位于鲤城区海滨街道中山中路，用地面积100平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证，现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平 。

其土地出让金计算方法：

在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权的，土地出让金=5670元/ 平×100平×30%=170100元。

如在1990年5月19日 (含当 )之后取得划拨土地使用权的，土地出让金 =5670元/平×100平×60%=340200元。

(二 )已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的，以及市区红梅 新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的 10%收取土地出让金。

标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，除年期修正外， 不再进行期日、容积率、影响因素等修正。

已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补交土地

3. 三级土地出让金是多少？

计算方法：

一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。

二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

4. 什么是一级土地？

房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。

5. 土地出让金溢价分成方式依据什么法律法规？

土地出让金溢价分成的方式多为地方政府和一级开发商勾结，具体表现为： 一级开发商在参与二级市场招拍挂时，和地方政府私下达成了协议，土地出让获得的溢价部分收益双方分成，在土地拍卖款到位后，地方政府将协议归属于开发商的部分返还。 这样的一级开发操作模式，在全国各地均有出现。最终会导致地皮价格被炒高，地方政府和开发商收益，老百姓买单。 在国家后期的严控下，这种分成方式已经被叫停

6. 土地使用权价款是怎么回事？

“1、财税【2016】140号文件规定：‘向政府部门支付的土地价款’，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。这里的向政府部门支付的地价款究竟包括哪些内容？

2、土地前期开发费用是指政府一级开发成本、七通一平、规划、勘察等前期开发费用吗？

3、税总局公告【2016】18号文件规定：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。这个允许扣除的土地价款具体包括什么内容？”

要解答这位朋友的问题，我们需要从以下几个方面进行分析：

国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给房地产企业，房地产企业必须一次性或分次支付一定数额的货币资金即土地出让金。

因为国土资源部门出让土地没有征收增值税，收到的土地出让金只能开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。所以，房地产企业支付的土地出让金也无法取得增值税专用发票进行进项税额抵扣。为了减轻房地产企业的增值税税负，国家在营改增以后出台了【2016】18号文件，允许房地产企业在一般计税方式下计算增值税销售额时，采取差额扣除土地价款。

（一）政策文件：

《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》财税【2016】140号文件第七条规定：

“《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税【2016】36号）第一条第（三）项第 10点中‘向政府部门支付的土地价款’，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。”

（二）政策理解：

可以从销售额中扣除的土地价款究竟包括哪些内容，营改增政策出台以来，这个文件算是得以明确，但是，一个“等”字又意味深长，让人浮想联翩。因为这个“等”字，各地税务机关在执行过程中又会产生税企争议。实务中，我们认为“向政府部门支付的土地价款”，一般包括土地出让金、拆迁补偿费用、土地前期开发费用和大市政配套费。下面我们来具体分析一下：

1、土地出让收益：

一般是指政府加价包含在向房地产企业收取的土地出让金价款之内，不再单独收取。所以，文件中虽然罗列出来，但是，我们可以将该项忽略。

2、拆迁补偿费用和土地前期开发费用：

（1）净地（熟地）出让

如果是净地（熟地）出让，说明政府部门实施了土地的储备制度，将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，拆迁安置问题已经妥善解决，土地一级整理工作已经基本完成。

房地产企业取得净地可以直接进行二级开发，就不会再发生拆迁补偿安置费和七通一平费用，所以，房地产企业取得净地就需要额外负担这部分费用的支出，需要向政府部门缴纳毛地变净地的拆迁补偿费用和土地前期开发费用。

（2）毛地（生地）出让

目前招拍挂制度要求政府以“熟地”出让土地，但是，实务中，由于政府资金紧张等原因，会出现毛地（生地）现状出让土地，直接让房地产企业进行拆迁安置和土地一级整理工作，生地转化为熟地后，政府再进行“招拍挂”手续。

房地产企业取得毛地直接进行一二级联动开发，就会发生拆迁补偿安置费和七通一平费用，所以，房地产企业取得毛地自行发生了这部分费用的支出，就不需要向政府部门缴纳毛地变净地的拆迁补偿费用和土地前期开发费用，典型代表是旧城改造项目。

3、大市政配套费：

《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》财税【2004】第134号文件规定：

“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

1、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

2、以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。”

7. 如何理解政府统一支出土地取得费用开发费等前期费用的地块？

《土地储备项目预算管理办法（试行）的通知》（财预〔2019〕89号）“土地储备是指县级（含）以上自然资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。”。可以理解为：包含了片区土地开发整理，片区公共基础设施开发建设的片区开发实质上就是土地储备工作的其中一个重要部分，即土地的前期开发或“一级开发”。