1. 小区规划图和实际不符，买的停车位与图纸不符退换流程？

答：如果您购买的停车位与图纸不符，可以按照以下流程进行退换：

1. 首先，您需要与销售方联系，说明您的情况，并提供相关证据，如购买合同、停车位图纸等。

2. 销售方应该对您的情况进行核实，并根据相关规定为您提供退换服务。如果销售方同意退换，他们应该为您提供退款或更换停车位的服务。

3. 如果销售方不同意退换，您可以咨询相关消费者权益保护组织，寻求帮助和支持。

4. 如果您与销售方无法协商解决问题，您可以考虑通过法律途径解决争议。在此过程中，您可以咨询律师或法律援助机构，以获取相关的法律建议和帮助。

2. 同一地块建设用地规划许可证与建设工程规划许可证建设单位不一致？

当同一地块《建设用地规划许可证》与《建设工程规划许可证》建设单位不一致的时候，两个证都无效。

必须持公司名称变更手续更改前一个。如果公司名称没有变更，确实是人为失误造成的，可能需要前期的多个相关手续才能更正。这个手续办起来可能麻烦一些。希望能够帮到你。

3. 房子预面积和房产证记载的面积差别很大？

房子预测面积和房产证记载的面积差别很大，真实吗？

根据题意，这种情况是可能存在的。分析如下：一、预售面积

开发商取得土地后，会对项目按照土地出让时确定的规划指标，编制总体规划，报经政府部门审批后，进行施工图设计，施工图经相关部门审图通过后，建设单位组织总包单位照图施工。

开发商达到预售条件前，会找具有测绘资质的测绘单位，根据施工图进行面积预测。

开发商达到预售条件办理了预售许可证后，就会按照测绘单位出具的预测面积进行销售，并签订商品房买卖合同。

二、差异的原因

按照题意商品房买卖合同约定的面积是109.42平方米，房产证记载面积是117.92平方米，差异8.5平方米，比例达到7.77%，确实有点大。存在的原因可能有：

1、设计更改

为了确保开发的房子达到最佳效果，开发商会在在施工过程中，对发现的不足，对原有设计进行优化。

对需要优化部分经设计单位进行设计图纸修改、审图单位审核后，开发商就会按照新的图纸组织施工单位进行施工。

2、施工精度差异

由于现阶段房地产的开发建设，都是比较传统的方式，因此施工精度也会导致面积发生差异。

3、公摊面积发生变化4、测绘规则变化三、处理建议

1、联系开发商，落实产生差异的主要原因，是否属于正常原因；也可咨询专业公司。

2、分析商品房买卖合同，对面积差异价款是如何约定的。

（1）据实结算

如果合同是这样约定的，你就只有支付给开发商面积价差款。

（2）合同未约定或者约定不明确

根据商品房销售管理办法的规定，按照建筑面积计价的，出现面积差异，没有约定或者约定不明确的，按以下方式处理：

如果差异在正负3%及以下的，据实结算面积价差房款。

差异超过3%的，业主可以退房。

业主不退房的，大于3%以上的部分面积，归业主所有，业主不需要支付这部分房款；小于3%以下的部分面积，由开发商双倍返还业主价差房款。

4. 航拍房屋建筑面积与实际房屋面积有误差？

理论上应该以实际测量为准。

航拍主要是给你家的院子和建筑物在地形图中定位并标示出现状，是作为整体村庄改造前期的规划工作，这个时候具体到每一户的面积还是有误差的。航拍图一般比实际测量的大（毕竟建筑物外皮有各种凸起），所以你会提出要按航拍图为准。但是对不起，你不能选择哪个对自己有利就用哪个，只能选择实测为准。

第一、二张图：航拍图

第三张：根据航拍制作的现状图（图中数字表示几层建筑，如果你家是2层就会写2）

第四张图：实测图（精准）

5. 农村村民自建私宅两违图斑是什么意思？

农民自建房的″两违"指的是：

1 村民未经过审批，违规占地建造房屋，不符合宅基地审批条件，比如存在一宅多户或者不符合农村分户规定等等。

2 村民未按照审批规划建了房，需然有了宅基地证书也要被罚款，或者要求村民重新修整房屋，恢复到原来规划建设好的面积。

农民自建房的"图斑"指的是：以1：10000地形图作为工作底图，将地貌、土地利用类型基本相同，水土流失类型基本一致的土地单元（地块）分为一类，以其为基础调查单元，然后将单元勾绘到地形图上成为图斑。

6. 和现房不一致怎么维权？

小菜认为，这是一个充满争议的问题。

买的时候看的沙盘，并基于这种认识，签署了商品房买卖合同，但后期交房后，发现房屋跟沙盘不一致，究竟哪些地方不一致？不一致到什么程度？如何证明存在不一致？这些都是问题，充满争议和不确定性。像这类情况如何处理？小菜分享下对这些问题的法律意见，供参考。

第一、如何看待开发商在售楼部展示的沙盘？

小菜从三个方面为你解析：

01、国家相关法律规定

根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释看，开发商在售楼时设置的销售广告和宣传资料，包括但不限于沙盘、售楼书，视为合同订立的要约邀请。

如果开发商就商品房规划许可范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体、确定，并对你决定签署商品房买卖合同和愿意接受商品房买卖价格产生重大影响，视为要约。开发商违反此项规定的，视为违约行为。

02、如何解读法律规定

从法律规定可以看出，一般意义上的沙盘、售楼书之类的，仅视为邀约邀请，不具有要约的法律效力，也就不产生违约的法律后果。

售楼部沙盘就商品房规划许可范围内的房屋及其设施做了明确说明和承诺，这个说明和承诺是具体而确定的，并对你是否决定购买和是否认可销售价格产生重大影响，则视为要约，对开发商具有合同约束力。

03、举例说明

比如，沙盘上说别墅带花园，花园是赠送的，大概400平米，房价比其他不带花园的贵了5000元/平米，基于这个认识和判断，你掏钱买了这个房子。

结果交房的时候，房子没有花园，或者说原来承诺的花园面积是400平米，实际交付的花园面积只有7、80平米，这就存在明显出入，违背了销售时开发商的设施承诺，开发商就应当对此承担违约责任。

第二、沙盘和现房不一致，如何理解这种“不一致”？

针对你说的问题，缺乏更多的细节交代，背景信息里也看不出来，只有逐一假设分析。

01、现房和沙盘存在哪些不一致？

现房和沙盘不一致，表现在哪里？

房屋主体结构不一致？设施不一致？配套不一致？装修标准不一致？面积不一致？等等。

这种不一致，是只有一处，还是有好多处？

从上面的分析可知，只有沙盘明示或承诺有的，并且这种承诺和明示对你决定买不买，愿不愿意以这个价格买产生决定性影响，不管是一处，还是多处不一致，维权才有胜算。

02、现房和沙盘不一致到什么程度？

比如，沙盘承诺或明示的建材品牌是马可波罗瓷砖，实际交房用的东鹏瓷砖，那就是妥妥的不一致；如果品牌都是马可波罗瓷砖，但实际用的档次比沙盘展示的档次低，那这种程度的不一致就很难维权。

也就是说，一般理解，现房和沙盘不一致的程度应当达到品牌差异、房屋设施有无、面积严重缩水等，维权才有胜算，但合同另有约定的除外。

03、如何证明存在不一致？

如果沙盘有明示，售楼书有明示，或商品房买卖合同对此有明确约定，很容易就能看出这种不一致，或者很容易就能证明这种不一致，那维权还好办。反之，就很难，尤其是销售告诉你有，后来交房没有，那就很难证明存在不一致。

因此，你说的“不一致”不够明确，背景信息中也没有交代，不好评价这种不一致。

第三、如何维权？

沙盘与现房不一致，如果有证据能证明，且合同对此有标准约定，那维权的胜算就很大，也值得去维权。

实践中，维权的方法大致有以下一些：

01、协商解决

拿出合同约定，提交不一致的证明，双方协商解决，该重换就重换，该维修就维修，该赔钱就赔钱，该退房退款的就退房退款。一句话，双方协商，有什么要求都可以提，大家商量着办。

02、向主管机关、消费者协会投诉

房企违规了，存在产品质量问题，可以向房协、逐渐、质监局等机构投诉，也可以向消费者协会投诉，请求监管机构调解或帮忙解决。

03、向媒体曝光

媒体曝光的影响力大，但没有行政强制效力。

315维权日经常看到电视台曝光房企违规行为，但媒体曝光后，很多问题还是难以解决。

04、合同约定有仲裁就仲裁

合同约定的维权方式是仲裁，那就排除了法院管辖，只能去仲裁维权。

05、法院诉讼

没有约定仲裁的情况下，上面这些路子都走完了，还是难以解决问题，那就去法院诉讼吧。

一般来说，开发商有专门的律师团队在全程提供法律支撑，很难在沙盘、合同等环节得到有利的证据。不过，还是上面说的，现房和沙盘不一致的地方很明显的话，即便开发商有律师团队，也难以掩盖客观事实的不一致。

综合全文看：

现房和沙盘不一致，合同对此有约定的，按照约定处理。没有约定的，取证完成后，按照上面说的步骤维权即可。当然，也可以不按上面说的步骤顺序维权，根据自身情况定吧。

7. 去收房但是车库没有完善？

感谢提问！

首先要看下是否已经签署车库收房合同！车库与房屋的交付使用都需要业主验收签字确认。这样的话才可以在法律规定的范围内办理产权登记及交易，这个条件是业主在签合同时与卖方约定好的。如果连同房屋一起签收合同可以拒收房屋！

《扩展》我们先来了解一下什么样的情况下可以拒收房屋！作为消费者，首先应该了解拒绝收房的条件，以保护自己的正当权益。那么具体而言，哪些情况下业主可拒绝收房？商品房符合标准的交付条件有哪些呢？我们来阅读下商品房交付符合条件和业主拒收收房条件！

一、商品房交付须符合的条件

根据《城市房地产管理法》第27条第2款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、建设部《商品房销售管理办法》规定，商品房交付须符合下列条件：

（1）验收合格；

（2）具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

（3）配套基础生活设施具备交付使用条件。

二、业主拒绝收房的条件

（1）达不到合同约定的交房条件

约定条件是指消费者与开发企业在购房合同中约定可以退房的条件。在此情况下，法律更注意强调交易双方的意思自治原则，充分尊重交易双方当事人的约定。

根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且消费者又能证明该退房条件成立（例如开发企业延迟交房超过一定期限），消费者就可以拒绝收房。

如消费者可在合同中约定小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书宣传、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件，再如可约定基础设施的交付使用条件，即《商品房买卖合同》示范文本第十四条对出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。

（2）达不到法律规定的交付使用条件

例如《城市房地产开发经营管理条例》规定的应当验收合格的项目———工程质量监督、规划、消防、人防等，未取得《商品房销售管理办法》规定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《测绘成果表》等“两书一表”的楼房，以及建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条规定的条件。

如果出现以上任一情况，消费者可以选择拒收房屋，相关违约赔偿责任应由开发企业承担。

买受人在收到出卖人的交房通知后，有下列情形之一的可以拒绝接收：

1、房屋未经竣工验收合格的；

2、交付时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的；

3、道路、电梯、供水、供电、燃气等基础生活设施不具备基本使用条件的；

4、擅自变更商品房的户型、朝向、结构等未通知买受人的；

5、因房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

总之，房屋未经竣工验收合格的；交付时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的；擅自变更商品房的户型、朝向、结构等未通知买受人的，业主均可以拒绝收房！

以上回答希望能够帮助到您！