1. 商品房买卖流程及注意事项，商品房没有买卖合同？

没有合同，首先各方的权利义务不能确定。你不知道房子在哪儿？房子如何？何时交房？等等。违约责任更无从谈起。其次，没有合同它的销售是否合法就存疑。大部分小产权或者非法开发者就无法出具有效合同，更无从谈起被政府相关机构认可。第三，没有合同你连责任主体都找不到。至于收据，只是企业行为，只有开具有效发票，才是正规的政府监控下的商业行为。就如你出去吃饭，人家告诉你不开发票给你个收据是一样的。政府无从监管，无法备案，就无从管理。

2. 商品房多久可以二次交易？

很高兴回答你的问题，商品房多久可以二次交易，具体得看每个城市的房产政策

之前几年没有限售政策，给炒房者可称之机，随时可以转手出售，现在国家控制炒房

特别是大城市房价抢手的，最近两年都有限售政策，有的两年，有的五年，这样就不能炒房了，周期时间太长

但是三四线城市有的还没有限售，本身房子就不是很抢手，很难卖，所以不用出限售去炒房的也很少，卖的比较多买的少，所以没有必要限售了

正是限售政策，政策秉承房子只住不炒的原则才给了刚需购房者的希望，如果不限售的话，刚需根本没有机会，房子都选不上，

前两年的疯狂市场我是亲眼见证了，全款的优先，首付高的优先，最后才能排到正常首付的，刚需是真的无奈，现在好了，买方市场来临了，刚需也随便挑房子了，多好

3. 买房流程及注意事项有哪些？

二手房交易流程详解大全；有此文章何须中介

买房找中介这是我们普遍的认知，但是有时候是不是心里不平衡？为什么呢？还不是中介费跟服务不匹配，让我们接受不了！为什么同样的房屋交易流程中介费要按房价的比例来收取？

今天小编房产房谈来给大家讲解下房屋交易详细流程，本文含概了全款买房交易流程，贷款买房交易流程！下面我们一起来看看吧！

房屋查询→买卖签约→定金→解抵押→购房资质审核→网签→面签（银行贷款）→报评估→下批贷函→资金监管→交税→过户→物业交割→资金解冻→银行抵押登记→银行放款

A.房屋查询

去当地房管局查询该交易房屋的档案是否存在抵押，查封及确认权属，为避免出现产权纠纷，需要确保房子的产权却是属于卖方！（需要房主本人带身份证及房产证才可查询）查看该业主的身份证、购房发票、房产证等资料，确保产权清晰不存在争议。

B.买卖签约→定金支付

房屋买卖交易合同可到当地房管局官网下载。

合同内具体、明确的注明房款和其他的任何费用付款方式；

1.明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担，还是各自承担。

2.明确付款金额方式时间或条件；定金，追加定金，剩余购房款在什么时间节点或条件下以什么方式支付。（定金额不可超总房款的20%）

3.房屋基本情况需注明；房屋坐落，所在楼层，总楼层，建筑面积，登记用途

4.权属情况需注明；不动产权证（房产证）号，填发单位，房屋性质，是否抵押及出租

如有抵押合同内需要注明什么时间去抵押单位办理解压申请及什么时间段办理完毕解压手续。

如果该房屋出租状态需要产权人提供【承租人放弃优先购买权】声明及注明租赁期限防止重新签订租赁合同，毕竟买卖不破租赁!

5.双方信息合同内详细登记，产权人是否有共有人，如有共有人需要共同签署合同或提供【共有人委托出售协议】，另外产权人已婚状态需要签订【配偶同意出售声明】不管婚前购买还是婚后买。

6.注明押金（水，电，暖，燃气，物业费等）及户口保证金金额及交付时间（条件）和违约金！

需要注意的是合同内交房时间（条件）违约赔偿及贷款方式。

C.解抵押

如交易的房产产权清晰，无抵押的情况可忽略此条。

流程；申请提前还款→银行扣款→领取解押材料→抵押注销

一般我们常见的解抵押方式有以下两种；

1.买家拿首付款帮忙解押；这种情况存在风险如；

卖家不止有一笔贷款：即首付付出去，贷款没结清，既拿不到房子，又收不回首付，尤其是，如果除了银行外，卖家再将房屋抵押别处，如民间借贷等，卖家拿了首付去还欠款，资不抵债，而买家则因此面临着财产损失，很难拿到赔偿。

卖家挪用首付款：就是说，如果卖家没有如约去办理解抵押，而把钱用作其他用途，甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求，最麻烦的是，业主因为没去解抵押而导致房屋被查封，因为查封房无法过户，轻则耗时费力，重则钱房两失。

2.业主自行解押

这种是普遍的，对买家来说无风险，当然如果卖家没那么多资金解压可寻找第三方金融机构帮忙解压，但是会产生利息或服务费。

D.购房资质审核→网签

买卖双方带着以下资料去当地房管局办理即可。

买方申请购房资质审核准备材料；

本地；夫妻双方身份证，户口本，结婚证明/离婚证+民政局调档盖章的离婚协议/离婚判决书或民事调解书。（当户口本不能体现未成年子女关系时需提供出生证明）

外地；夫妻双方身份证，户口本，居住证或工作居住证，结婚证明/离婚证+民政局调档盖章的离婚协议/离婚判决书或民事调解书。（当户口本不能体现未成年子女关系时需提供出生证明）

资质审核通过后就可以去当地房管局申请网签（存量房买卖合同网签签约）；

买方所需材料；

本地；夫妻双方身份证，户口本，结婚证明/离婚证+民政局调档盖章的离婚协议/离婚判决书或民事调解书。（当户口本不能体现未成年子女关系时需提供出生证明）

外地；夫妻双方身份证，户口本，居住证或工作居住证，结婚证明/离婚证+民政局调档盖章的离婚协议/离婚判决书或民事调解书。（当户口本不能体现未成年子女关系时需提供出生证明）

卖方所需材料；

身份证，房产证，原值发票，契税票，土地证(若有)如卖方房屋性质为央产房还需要提供（央产房上市审批表）

面签（银行贷款）→报评估→下批贷函→资金监管

拿着网签合同及网签密码去银行办理面签（房屋按揭贷款）即可。所需资料如下；

买方所需材料；

本地外地；夫妻双方出面带身份证，户口本，结婚证明/离婚证+民政局调档盖章的离婚协议/离婚判决书或民事调解书。（当户口本不能体现未成年子女关系时需提供出生证明）本次按揭贷款月供及当前负债的2倍以上的收入证明，公司营业执照副本加盖公章，半年以上银行流水，还款银行卡，学历学位证明，各类职称证明，大额资产，理财等相关证明。（以上个别资料非必须有）

卖方所需资料；夫妻双方出面带身份证，房产证（央产房需提供央产房上市审批表），户口本，结婚证明/离婚证+民政局调档盖章的离婚协议/离婚判决书或民事调解书，收款银行卡！

报评估;一般都是由银行来联系评估公司办理的。

下批贷函；银行审核买家征信资质无误后会下批贷函，见批贷函后继续下一步流程

资金监管；一般这笔钱是（总房款-定金-贷款额-户口物业押金）后的款项，这笔款项可选择银行或当地房管局来办理监管。这笔款项交易需过户之前到账，卖家能查询到，但无法动用，属于冻结状态，解冻条件是新房产证出来后才行！所需材料；房屋买卖合同，双方身份证银行卡及卖家房产证！

交税→过户→物业交接→资金解冻→银行抵押登记→银行放款

交税；税费分为三个概念；1.普通与非普住宅 2，满五年与满二年 3，家庭唯一

具体税费多少可去当地税务所核实，在此小编就不一一道来了，交税过户所需资料如下；（交税后拿交税发票及以下资料就可办理过户手续）

买方；夫妻双方身份证，户口本（含未成年子女），结婚证明/离婚证+民政局调档盖章的离婚协议/离婚判决书或民事调解书。集体户口需提供集体户口首页复印件盖公章及个人页原件。

卖方；夫妻双方身份证，房产证，原契税发票，户口本，结婚证明/离婚证+民政局调档盖章的离婚协议/离婚判决书或民事调解书。

物业交割；过户完成后拿新产权证去该房屋物业做下变更，核实物业费水电暖燃气等无拖欠及户口已迁出后即可把押金给予卖家。腾空房屋→确认前业主户口迁出→清点设施，欠费→交接钥匙→确认无误结清尾款

资金解冻；买卖双方出面，双方身份证，银行卡，新产权证去办理监管的银行解冻即可，实时到账的！

银行抵押；房屋交易完毕后，把新的产权证交于银行，由银行办理该房屋的抵押手续。手续办理完毕后银行就会放款给卖家卡里！

以上就是小编讲解的二手房交易流程，流程不是太相信，大家有什么问题的话可以评论区跟小编房产房谈咨询讨论。

4. 商品房都是什么人在买？

商品房都是什么人在买？这个问题很有意思。我们平时不考虑什么人购买商品房，而是考虑的什么样的商品房，针对的是哪个群体的购房人。

在平时销售的房产，都是商品房，购买这些商品房，也会遇到各种各样的人，那他们是什么样的一群人呢？

我们先来看看，什么是商品房，商品房有什么特点。

经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司(个人、外国公司)向政府机关单位租用土地使用权期限40年、50年、70年开发的房屋，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。

商品房包括住宅、商铺和公寓、各类集资房和经济适用房等，其有几个特点：

❶、土地是国有土地

商品房的修建，一定是修建在国有土地之上的，而修建在农村集体土地上的住宅或者商业，不是商品房，这是商品房最根本的区别。

❷、可以自由交易

商品房只要有不动产权证，满足交易的条件，就可以在市场上自由的交易。

❸、价格比较贵

商品房比农村的小产权房贵很多。一方面商品房要缴纳土地出让金，这增加了商品房的修建成本，一方面商品房要缴纳契税等税费。并且由开发商开发，环境、地理位置、交通配套、医院、学校、生活设施等都比较完善，增加了开发商开发的成本，更加适合居住。

❶、没有住宅居住的人

比如你刚到某城市来工作或者生活，农村人到城市里来工作或者生活，那必须要解决居住的问题。

那如果你有钱，能够承受商品房的首付和月供，那你首先要考虑的是买房子，买的房子就是商品房。

❷、改善需求的人

购买的第一套房可能比较小，或者居住的环境不那么让人满意，或者想买一套更好的住宅，那就要买新的商品房。

❸、投资的人

商品房有投资的功能，如果你手上有足够多的钱，并且你手上的钱没有其他用处，那你就可以考虑买一套商品房来投资。

比如可以用来出租，商品房也有可能升值，为了抵挡通货膨胀等，都可以选择购买商品房。

在我们平时的商品房销售当中，更多的是没有房子居住的人和需要改善居住的人来购买商品房。

政府出台了一些政策，限制了投资人对房地产的投资，因此，真正投资人购买商品房的，现在还是很少了。

购买商品房有什么条件吗？当然有。

❶、购房资格

现在很多城市为了回归商品房的居住功能，都出台一些措施来限制投资人投资商品房，在限制投资的情况下，你没有购买商品房的资格，就不能购买了。

各个城市的限制措施又不一样，这根据你所在的城市，根据你的实际情况来具体的分析，你所在的城市，是否有购房资格。

❷、有买房足够的资金

如果你是按揭购房，那你必须要有首付款才能购买。一般来说，购买一套商品房可以首付三成，其他的你可以从银行按揭贷款。

首付三成的钱加上购房还要缴纳一些税费，银行按揭要还月供，只有银行同意贷款给你后，你才能从银行获得贷款。满足这些条件后，你才能决定，是否按揭贷款买房。

如果你不贷款买房，你有足够的自己全款买房，那你就必须全款购房也是可以。

有购房资格，并且你有足够的购房资金，满足这两个条件后，你就可以购房了。

从上面几点分析来看，

购买商品房的有几类人群，没有房子居住的人群、有居住并且想改善目前居住环境的人群，投资人。其中，前两类人占据商品房市场据大多数，现在很少有投资人购买商品房了。

由于商品房具有价格昂贵的大宗商品，因此，在决定购买之前，你要思考你是否有那个经济实力来购买，如果你说你有经济实力，并且是全款购买，那你可以毫不犹豫的购买。

如果你要从银行按揭购买，那你就要计算，房价加上税费后，你的资金情况是否符合购房的要求。不能满足购房的要求，就不要购买。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。