大城市的老破小，未来会如何发展？

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提问：星叔，重庆的李家沱和茶园新区更推荐哪个？有没有您认为不错的楼盘推荐，茶园新区二手的学区房有没有投资价值？

回答：茶园，距离渝中区比较近，不过南山极大的限制了后期的发展，去哪个区域都要经过隧道，而且除了东站以外，没有其他的卖点，板块内有大量的工厂。总体来说，比较适合在南岸和渝中工作的购房者

李家沱是重庆传统居住区，生活、医疗、教育配套都比较成熟。

李家沱新房价格一直非常便宜，低于重庆楼市均价，也低于重庆其他新兴板块价格。加上李家沱的区域位置和交通便利，是值得刚需入手的，毕竟相对便宜。

但是对于投资者来说要慎重考虑，一般房价便宜的地方常常一直不涨或涨幅不大。

如果在巴南买，不应过多考虑与市中心的距离，更应该靠近地铁，还有龙洲湾一带，这一块以后的接盘侠，大概率是去龙洲湾生活发展的。

应该尽可能以龙洲湾为中心选筹。

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提问：星叔好，刚需买房老破小能买吗？由于预算不够考虑老破小，位置好，配套好，总价低！

回答：你说的优点都对，但是我还是不建议买，尤其是刚需首套。

老破小的劣势：

1、居住舒适度不高。老破小基本房龄在20年左右，生活场景是：没有电梯、暖气故障、停车困难、楼道堆满杂物、楼梯和大门贴满了小广告、绿化极少、户型设置不合理等等。

这种社区，大多无居住舒适度可言。

2、升值潜力小。这一点与上述原因有关，房龄过高，折损率增加，房价的上升空间变小，同期远远跑输次新、近郊品质盘。

这一点体现在租金上也同样适用，老破小和周边的次新房比起来，租金上涨空间也很有限。

3、转手难度高。本来已经是二手老破小了，再住几年，舒适度更差。

而且很多房龄超过20年以后，银行不给予抵押贷款，只能一次性购买，无疑又加大了置换的难度。

4、有的老破小，除了教育资源还算优势，其他的优势基本已经逐步弱化了。

次新房、近郊远大将新会逐渐得到满足。

并且学区房政策正在发生变化，未来房子的学区究竟是否还有价值，很难讲。

因此，重申一遍：刚需首套，珍惜首贷资格，远离老破小。

提问：星叔好，我在山东烟台芝罘区有套现住老房40-50万，烟大一套公寓18年买的，想改善一下换130平左右电梯房，二手也可，手里120W，本人76年一男孩16周岁，新房公积金贷款最好，商贷也得抓紧时间了。

1：莱山区50层的华润万象府，样板间装修不好，四年没开盘。

2：黄务万科五层洋房翠湖山晓。

3：本地开发商东泰泰和府18层楼房毛坯，离高铁南站近。

4：融创蓝天一号年前单位团购精装房没抓住耽误了现在14500。朋友说等等年底买合适，买抵账房二手次新也行。

愿意离市区近些，方便些，莱山区。请老师各方面分析指导一下，谢老师。

回答：第一、烟台房地产市场最好的区就是莱山区，适合改善的项目多。

或者说莱山区的市场就是改善为主的市场。

烟台区域规划建设在于新区，是向东发展的。莱山是烟台未来的价值核心，当然也有好坏之分，目前莱山的新房很少，未来可供开发的土地也不多。

尤其是沿海区域。

就二手房的投资说几点，首要的是位置，莱山区的市中心应该是佳世客商圈，烟台大学周边，在迎春大街周边是最好的选择。

第二、你说的几个楼盘来看

华润万象府，商住楼，商住楼无论在日常居住生活还是未来交易中都存着种种疑难杂症，应该引起重视。

未来交易环节中的难题：首先是商住楼的使用年限问题。

其次，未来交易中，商住楼都需要交营业税、契税、个人所得税等，这也加重了交易费用。另外作为改善自住商住楼的体验感也很差。

黄务翠湖山晓，黄务只是刚刚起步发展的区域，只能和莱山南部对比，未来不确定性大。高铁南附近泰和府比较远了，不考虑。

融创蓝天一号，在莱山区和芝罘区交界处，地理位置可以，加上实验小学和永铭中学学区，还是比较值得考虑的。

刚需不用太择时，而且今年刚需买房时机是很好的，我建议你早点上车，工抵房切记不要买优先考虑融创蓝天一号吧。

提问:星叔，如果暂时不在南通买房，担心手里钱贬值，有南京的购房资格，否暂时可以先拿出手里一半的钱首付买南京的房子投资?

如果预算250到300万，买南京哪里较为合适？江北新区和桥北哪个更合适一些？手里剩下的钱，在孩子2022年上小学前等时机再入手一套南通学区的老破小，否可取？还是哪里的房子都不买持币观望，等南通的房价实质性下跌之后，买双学区的改善型房子。

回答：当前这种环境，房地产调控偏紧，货币政策偏松:

未来一年或两年，南京房价看涨，但涨幅不大;

南通，未来一年或两年，房价跌幅也不大，估计一成。

所以，你的纠结在于钱不够多。南京可长线投资，但南通的学区与改善需求

也是客观存在的。

如果你特别看中资产升值，那就拿出部分钱在南京买，明年再考虑买老破小学区房。

桥北开发得早，现在基本成熟了。升值性来看，桥北不如江北新区规划开发中的核心区。

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提问：星叔，坐标广东江门。手上现金只有13万，公积金7万，合计20万。年收入15万，目前手上有个去年34万买的一楼车房两面朝阳，20方改隔层后45平方，用于父母住，在哥哥家步梯楼附近。现生活在新会会城，工作在蓬江区棠下。想在生活工作半径内买套二手房，婚前自住，如果会结婚，婚后如不需要就出租或转手。考虑自然环境不错的，五邑碧桂园十年以上楼龄，二三楼步梯的90方朝南三房.70多万。或山湖雅苑电梯房。值得入手吗？或者有好推荐吗？盼复。

回答：江门是一个很典型的小城市，基本没有什么突出特点，其他小城市的老城区怎么破，它的老城区也怎么破，而且城市规划杂乱无章，毫无组团概念。

虽然是珠三角，在大湾区里是纯粹打酱油的角色，也被炒作的非常厉害。

跟非珠水平差不多，可见没啥前途，将来就是被珠海中山吸血的命。

由于蓬江老城区严重满载，人口已经外溢万达广场板块，旁边是几大成熟的商圈，生活配套相对比较完善，周围基本都是次新房，属于看得到现在也看得到未来的板块。

一般来说，买郊区一般都是靠着万达广场去买会比较靠谱，毕竟万达的选址逻辑还是比较靠谱的。

新会虽有成型，但不属于江门的城市发展方向，江门从江海到新会的一路上都是香蕉林，都发展这么多年，还是香蕉林，所以zf没有把力气花在这个区域。如果zf着力把两个城区融合，绝不会是现在这个样子，这也侧面说明了江门本身的财力不足，未来的房价空间其实是很有限的。

刚需自住是可以买的，可以考虑蓬江新区，楼盘的选择多一些，尽量买10年以内的次新电梯房，升值性流动性比楼梯房好，楼梯房以后出手都是硬伤。

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提问：老师，我想辞职创业但是没有启动资金，想把花桥的唯一房产卖了。又怕3年后花桥涨太多，老师您觉得我这种情况适合卖房创业吗？3年花桥房价会有很大变化吗？

回答：理想很丰满现实很骨感。

这个事要好好想想，房子是没有啥风险的投资。

其实买房就是创业！