1. 什么是不动产登记内容有哪些，居住权登记需哪些东西？

居住权是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。居住权人享有对房屋的使用权，但此种使用权须限于居住的目的。居住权人享有附属于房屋使用权的各项权利，如相邻权等。居住权人有权为居住的目的而对房屋进行修缮和维护。居住权人有权在居住期间内将房屋出租给他人以收取租金，但必须符合相关的法律要求。

居住权登记需要资料：

1、户口在本社区且实际居住在本社区的居民需要提供的材料：户口簿；身份证；暂住证原件与复印件。

２、户籍不在本辖区但与本辖区居民有租赁合同且确实居住在本辖区的，需要提供的资料：户口本、身份证、暂住证、房屋租赁合同。

其他具体的还是亲自到相关政府部门咨询为准。

2. 为什么房贷没还？

房贷没还，不动产权证就拿到，这是由于二手房交易流程、银行放款速度、银行还款规定三个方面因素形成的。

1、二手房按揭贷款交易流程

购买一手楼盘先是房贷下来月供产生，等到交房后才办理不动产权证。而购买二手房恰恰相反，这是因为二手房交易有它特有的流程。二手房按揭贷款的交易流程如下:

签订居间合同—贷款申请审批—查档验证—网签合同—资金托管—产权转移受理、缴纳税费、不动产权登记受理—领不动产权证—不动产抵押登记—出他项权证—银行放款—房屋交接结算

从上面的交易流程中可以看出，只有先领取了不动产权证，才能做不动产抵押登记，出他项权证后银行才会放款。

2、贷款银行的放款速度

在二手房按揭贷款交易流程中，不动产抵押登记后一般三个工作日出他项权证，出他项权证后一般三至七个工作日银行放款。如果碰到银行贷款额度紧张，银行的放款日期还会延迟。

3、银行借款合同还款的时间规定

购买二手房，买受人会与贷款银行签订借款合同。在《银行借款合同》还款条约中，一般会约定:借款方从银行放款的次月开始，按月偿还贷款本息，并约定还本付息具体的日期。

总之，由于以上三方面因素的影响，二手房买卖往往不动产权证先拿到，房贷月供后开始。

以上是我的回答，希望能对题主有所帮助。欢迎评论与关注。

3. 房地产中的网签是什么意思？

这个问题包含有两个小问题：什么是网签，网签后什么时候能取得产权证。

这里根据我对网签的理解，分别来回答两个问题。

房地产交易中的网签就是买卖双方经过协商、达成买卖交易协议后，在当地区县不动产登记中心进行备案，并在网上公布这一信息。

购买的一手新房，在购房人缴纳首付款，签定购房协议后就可以网签，具体的什么时间你可以和开发商协商，网签地址是在售房部开发商的工作人员协助下签订网签。

网签的作用就是不动产登记中心为了使房地产交易更加规范和透明，防止"一房二卖或者一房多卖"。

每个城市都可以查询到你购买房产的网签信息，查询方法是登录当地的国土资源和房地产信息中心。

新房可以查询近期开盘网签情况，比如你关心的那个楼盘的某一栋楼还剩余多少房源没有销售，或者你购买的哪套房是否已经网签?你都可以查询到。

比如我是重庆的，登录重庆市国土资源和房地产信息中心

查询方法是你可以在首页搜索某楼盘的名字，点击楼盘网页翻过来就是如下图，你可以看到这项目的名称，开发商法定公司，预售许可证编号，楼盘法定地址，在售情况。

你购买的哪个房号，你关心的哪个房号，在这上面都是公开的，谁都可以查询。

网签流程还是很复杂，在网签的时候，开发商有专门一个部门叫合同组为你提供网签服务。

顾名思义，网签就是在网上签订合同，不是我们平时理解的面对面的签订合同。

网签的步骤：

①、经买卖双方确认意向购房合同后，网签人员会将草稿打出交由购房人检查并签字确认；

②、将合同电子文本提交到官方的网签系统（就是当地的国土资源和房地产信息中心，有些城市的网站名字有些不一样）申请合同备案，符合备案条件的，载入登记簿；

③、完成网上备案，生成合同编号，同时网签系统及网站上的商品房楼盘表中将公示该商品房已售的信息。你在网上看到的网签信息就是由“可销售”的绿色，变成“已销售”的紫色（如上图），这就完成网签了。

你点击紫色的某一个房号，你可以看到这套房房号是多少，建筑面积是多少，套内面积是多少，住宅使用用途，户型，价格和市场状态信息显示：已网签（如下图）。

你点击绿色的某一房号，这是没有销售的房源，网页上显示的只有房号和面积，户型，则没有价格，网签状态显示的市场状态信息显示：可售。如下图

理论上说网签的商品房是可以退的，但现实是你要退网签是很困难。

从三个方面分别来分析这个问题。

❶、你购房人的角度来看。

你刚网签了，银行还没有放款的时候，你可以退网签；如果银行已经对你的按揭贷款申请放款了，你把网签退了后，你的按揭贷款怎么办呢？

❷、从开发商的角度来看。

如果有人要退网签，那上至总经理，下至普通销售人员，对你退网签的这套房都要投入精力和时间，这些精力和时间成本谁来支付？

再说，现在的很多开发商都是上市公司，如果你购房款的财务报告已经提交到集团公司，集团公司的财务报告已经向证监会提交了，你退网签后，要不要退你的房款？

❸、从房地产交易管理部门方面来看

房地产交易管理部门是严格控制退网签的。

比如我是重庆的，重庆在2014年发布一个《关于进一步规范商品房买卖合同网上签约的通知》，这个《通知》就是规范退网签合同的通知，其中第三、第四是这么说的：

三、对申请撤消网上签约但不能提供付款凭证的，房地产交易管理部门应对买卖双方进行约谈，调查企业销售行为，责令其作出情况说明和依法销售承诺，纳入诚信监管记录，对情节严重的予以公开曝光。在企业作出情况说明和依法销售承诺后，房地产交易管理部门视企业整改情况撤消网上签约信息。

四、对虽能提供商品房销售付款凭证，但存在频繁、批量申请撤消网上签约情形的，房地产交易管理部门应重点监管，及时对企业进行约谈和调查，要求企业说明相关情况，并加强对企业销售行为的指导和规范。

这里重点强调的是没有付款凭据，或者有付款凭据，频繁的、批量的退网签的情况。

你也可以理解为，能提供商品房销售付款凭据，偶尔的，单独的某套房是可以退网签的。

有这了这个《通知》后，开发商就不愿意为你退网签了，在房地产交易管理部门方面，开发商退网签是有风险的。

其他城市也有类似的措施来管理开发商退网签的事情，比如威海的住建局就曾下发《关于进一步整顿规范我市房地产市场秩序的通知》，就是说的退网签的事情。

在网签的时候要注意以下几点：

❶、开发商的商品房预售许可证。没有预售许可证，开发商是不能销售商品房的；有了预售许可证，说明开发商销售的房产是合法的，有政府备案。

❷、网签的合同是房地产管理部门统一印制的标准的房产买卖合同文本，按照该文本中的条款认真完整的填写。

❸、合同中的权利与义务是否对等。如果存在不对等的情况要提出，然后看怎么解决。

❹、确定房源信息准确无误。比如面积，房号，购房人的姓名，身份证号码，婚姻证明等，如果填错，申请办理改动会耗费时间和精力。

❺、交房日期是否确定。注意了，这里是交房日期，不是竣工日期，交房日期一定要准确到年、月、日。并在合同中约定开发商不能按时交房应该承担的违约责任。

❻、确认购房面积的准确性和差异处理。一般来说测量的面积是存在差异的，这个要看看开发商提出的差异处理办法你是否愿意接受，不能接受就要适当的修改。

网签是在开发商交房前就可以网签，产权证是在开发商交房后才有产权证。

一般的网签是你购房后开发商就要求网签，而网签几个月甚至一、两年开发商才能交房给你，交房后的三个月到半年，产权证才由开发商办理好交由产权人。

如果你在开发商那里购买的是现房，那你网签后二、三个月就可以得到产权证。

网签时间和拿到产权证的时间没有关系。网签时间要早，拿到产权证的时间要晚一些。从上面几点分析来看

网签的好处就是在房产交易的过程中，公开透明，某一套房是否卖了，谁都可以查询。你再也不担心开发商一房多卖、捂盘惜售、签订虚假合同等，这能给购房带来实实在在的好处。

网签后的产权证要在开发商交房后三个月到半年后才有产权证，网签时间跟产权跟产权证出来的时间没有关系。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

4. 2021不动产证发放时间？

根据自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，要实现2020年底基本完成全国宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作，2021年底前，全国所有县（市、区）要完成汇交工作。

很多地区在2020年年底陆续下发领到宅基地确权证的，但也有部分地区会在2021年发放，而2020年没有领到宅基地证的农民，将在2021年1月陆续领到宅基地证。具体可以咨询当地相关部门。

5. 房管所是干什么的？

房管局基本职能介绍

1、贯彻执行国家、省、市和区级有关住房制度改革的法律、法规、规章草案和政策，研究拟定全区住房制度改革的地方性法规、规章草案和政策措施；负责监督、检查和指导全区住房制度改革以及经济适用住房建设等工作。

2、负责全区房地产开发的业务指导和规范化管理。

3、负责全区房屋权属管理工作；负责确认房屋权属，办理房屋所有权总登记和初始、转移、变更、注销及他项权登记，颁发房屋权属证书，管理产籍资料；负责对全区国有土地上的新建、改建、扩建、自建、划拨、分割、抵偿、转移、变更、拆迁等房屋测绘审核工作；根据有关法律法规，协助调解各类房屋产权纠纷。

4、负责全区国有土地上城镇房屋拆迁工作。发放城市房屋拆迁许可证，裁决拆迁纠纷，组织行政强制拆迁，负责拆迁单位的管理与监督。

5、负责房屋安全鉴定和管理工作。制定房屋安全管理措施，负责房屋装修结构安全管理。

6、负责房屋交易市场管理有关工作。负责商品房、现房销售和商品房面积管理；负责房地产转让、房屋租赁、房地产抵押管理和房地产中介服务机构的管理与监督。

7、负责白蚁防治工作。负责全区建筑物、构筑物、地下电缆、室内装饰的白蚁预防、整治工作。

8、负责全区物业管理工作，拟定物业管理政策并组织实施，指导维修基金的归集与使用。

9、负责直管理公房经营和维修的政策管理。

10、负责房产经营、房政法律、法规和政策的咨询、调解和行政复议、诉讼和裁决，进行房产管理执法检查，查处违法违章行为。

11、承办党委或政府交办的其他事项。

6. 你是如何理解房地产呢？

在中国，买房已经成为了一种“执念”！

要结婚，先要买刚需房。

孩子上学，要买学区房。

三代同堂，要买改善房。

事业有成，要买郊区洋房。

你真的了解房地产背后的发展逻辑吗？你真的以为现在还是什么房都可以买的时代吗？

楼市产品的迭代和市场的分化，可能已经超乎了你的想象！

楼市的周期论

需求启动期

繁荣发展期

泡沫存在期

调整萧条期

楼市发展的四个周期是否一定是这样运行，也许未必。但有一点是明确的，市场启动之时，各国的情况都一样。

美国的楼市启动，得益于二战后人口的大幅提升，在60年代开启了大量的住房需求。

日本的楼市启动，得益于二战后在美国扶持下，经济出现复苏，在70年代形成大量的住房需求。

中国的楼市启动，就要往后延迟一些，尽管中国二战后，也出现了大量的人口提升，但政治经济的区别，中国的住房需求在2000年左右彻底放开。

总结来看，

美国楼市60年代启动，购房主体是40后。

日本楼市70年代启动，购房主体是50后。

中国楼市2000年启动，购房主体是70后。

一个市场周期的开始，总是启动于需求的产生，这个规律适合于任何一个行业，楼市也不例外。

中国楼市的市场演变

市场启动阶段

中国人口在二战后也出现了大幅的增长，尤其是50、60两代人，但限于当时的政治经济体制，这种住房的消费需求没有释放出来。

1998年房住体制改革以后，大量的住房需求开始推向市场，这个时候市场的住房的需求主体基本是以70后为主了。

所以中国的房地产市场的启动，还要感谢70年后的得力助推。

从2000年启动到2005年，这个期间中国的楼市一直处于缓慢的发展提升阶段。

尽管当时的住房价格，现在看起来很是便宜，但动辄五六百的房价，相对于当时人均一两百的工资来说，也是天价了。一套小两居的房子，大概要四五万，住房贷款按揭还没有大规模展开，相对于当时的工薪阶层来讲，全款购房压力不小。

货币和金融杠杆的缺失，房地产还是在最原始的发展着。

市场刚需阶段

商品化住房理念的改变。

80后的需求助攻大踏步入市。

房地产金融杠杆打开，资金源源不断流入楼市。

2008年金融危机前后，中国楼市已经在刚需爆发的边沿了，只不过美国一场次贷危机，错位助攻了中国楼市，火速向前推进。

这个时期的80后，逐步到了大学毕业进入社会，谈婚论嫁的年龄，大量的住房需求，激发了楼市的快速成长。

这个时期，住房的标准只存在“有”和“没有”。

至于是什么样的户型（当然也没有太多像样的户型），什么样的房企在开发（当时还没有品牌的概念），这些都不重要。重要的是，房子的面积多大，什么时候可以交房，有没有天然气等基本配套，房子价格还能不能优惠，这些是买房的关键因素。

当时住房的刚需市场就是这个特点，因为房价每时每刻都在变动，今早买房，在城市里有一个窝，这是首先要考虑的问题，至于是不是学区房，房子的日照够不够，楼间距大不大，户型合理与否，都不是主要的决策点。

刚需市场比较低的消费要求，宽松的货币和住房信贷政策，可观的行业利润，促使更多的行业进入地方开发大军，中国的产业“脱实向虚”，大概也是从这个时候开始的。

分化阶段

2008年开始一直到第二波楼市高潮结束（2017年），大约十年时间，中国房地产的刚需阶段，也就是“买房不问出处”的阶段，基本结束。

当然这种时间的延伸不是戛然而止的，刚需市场最为旺盛的后期，市场上已经开始出现其他的住房概念。学区房、改善房、郊区洋房、投资性公寓、写字楼、养老房等多元化的概念。

1、学区房

学区房是中国特有的一种奇葩特色产品。“学位不重要，学区房重要”这种尴尬的论调，就说明了问题。但学区房大部分属于存量房的交易，“铁打的学区房，流动的学生”，学区房就是在这样一波接一波的传递中，价格一浪高过一浪的。追根究底，还是教育资源的不公平和不充分，造成的这个学区房概念。随着优势教育资源的逐步改善和分化，学区房也许有一天就会消失。

2、改善房

改善房这个概念，压根儿就是针对80后的刚需购房策划的。

为什么叫改善？

面积小，户型小，要改善。

房子质量差，物业差，要改善。

房子位置差，交通差，要改善。

这些原来就是80后们，刚需购房阶段的“历史遗留问题”。

改善房的概念就是这样而来，但这批80后客户，可都是历经楼市历练的“江湖高手”，从楼盘规划到房子户型，从楼间距到日照指数，从绿化面积到车位配比，从物业收费到服务标准，从以前的行业信息壁垒，到现在的“打明牌”，这些客户是极其不好忽悠和伺候的。

改善房的市场一直存在，但又极其理性，只有是真的好房子，他们才会下手。所以改善性住房，就是中国楼市持续时期最长的一个市场阶段，也是检验房子品质的市场，只有足够好的房子，才能在这个市场有一席之地。

因为，这是一个需求方的市场。

3、郊区洋房

这个市场，我们统称为郊区洋房。

但不仅仅是洋房，还有别墅，联排别墅与独栋别墅。

这不仅是一个高端的市场，

还是一个高级的市场。

所谓高端，是指产品，无论从设计到建造，无论从工艺到品牌，均是一流和一线的。

所谓高级，是指买卖双方。

买家要么是事业有成，小有成就，要么是行业翘楚，一方巨头，对待房子这个产品，会有专业和多元化的需求，居住仅仅是一个最低级别的考量标准。

卖家所处的领域和市场，也不是一般的小房企敢于涉足的，这个市场是需要品牌支撑的同时，还要能拿出顶级的产品，缺一不可。

所以，注定这是一个高端的、高级的、小众的市场。

买房的人，买的不仅仅是房子，更多的是生活与身份，传承的是财富与地位。

卖房的企业，卖的也不仅仅是房子，更多的是服务与圈子，提供的是艺术品级别的奢华。

这个市场是楼市的“食物链顶端”，也是房子的最高级别，是理想的财富承载方式。

楼市产品迭代与价值

任何市场的产品都是一个不断迭代出新的过程，楼市也一样。

80年代，拥有一辆小轿车，那是值得炫耀的事情，

现在面对满大街的汽车，想要炫耀，你要先看品牌。

80年代，拥有一部大哥大，那是值得炫耀的事情，

现在面对眼花缭乱的智能手机，三五个月就出现新品。

中国楼市三个迭代升级：

刚需房

这个产品周期，唯一的特点就是有市场，房企走的就是量，购房人解决的基本功能就是“住”，至于其他的需求，房企没有考虑，购房人也资本考虑。

所以这个周期的产品，有几个共性，超高的容积率，超小的楼间距，超少的停车位，超低的绿化面积，户型经不起推敲，日照经不起等待，物业经不起考验，房子质量也是马马虎虎。

这些刚需房从面世到现在基本10年有余，防水、保温、供暖、电梯基本都在保修期以外，都面临下一步的更新换代，然而物业的杂乱无章，是否能够值得托付去解决这些问题，是个很大的不确定性。

存量的市场刚需房，数量还较为庞大，尤其是后期出现的城改安置房，也逐步的走向市场。一方面是市场供给庞大，一方面是产品迭代落伍。

刚需房，房价是否可以坚挺，需要打上一个极大的问号！

改善房

改善房市场，是在刚需住房市场的疯狂生长之后，出现的新的产品迭代。

这个阶段的房企基本都是实力和头部房企，小是房企已经逐步的退出市场，同时行业的规范程度也进一步加强，所以这个阶段，房企所供应的产品，不管是质量还是品质，都是有保证的。

改善市场还在不断的发展和完善之中，大平层户型、楼中楼挑空户型、立体绿植户型等等，都在进一步的拓展和开发。

改善型的产品，不管是现有存量还是新盘，都是这个时期，甚至是相当长的一段时期内，市场的佼佼者和主流产品，。

洋房

物以稀为贵，这是亘古不变的经济规律。

黄金之所以还是黄金，就是因为它的产量还是稀缺。

虽然都是汽车，手工打造的超级跑车，依然是殿堂级的珍藏品。

而洋房，尤其是超级豪宅，是楼市独一份的高级存在。

如果要以投资在楼市论英雄，

刚需房就是长久看可能会是一笔“负资产”，

改善房就是喜欢赚差价的理想产品，

而洋房与豪宅，就是理想的价值投资！

结语：

任何市场都有一个复苏、繁荣、泡沫、萧条复循环的过程，楼市也一样！

7. 房产证上土地用途住宅？

商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。一般是用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所。

由于《物权法》对归纳用地上的房产运用权是不是能够主动续期规则并不清晰。因而，购买归纳用地上的商住住宅仍是有风险。

《物权法》第149条规则：住宅建造用地运用权时期届满的，主动续期，非住宅建造用地运用权时期届满后的续期，依照法律规则处理，该土地上的房子及别的不动产的归属，有约好的，依照约好，没有约好或许约好不清晰的，依照法律，行政法规的规则处理。

按照《物权法》相关规定，住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期，而商业用地不仅土地使用期只有40年，而且到期后需要主动申请续期，续期也有可能被驳回。如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅土地产权要被国家收回，连房子也可能会被国家无偿收回。