编者按：回顾过去一年，驰骋在消费复苏的大道上，中国商业展现出强大的韧性与发展活力。赢商网特别策划2023年终系列报道，回顾过去一年深圳购物中心的经营亮点与变化。此篇：深圳深业上城。

来源 珠三角商业地产

主编 罗嘉欣

本文作者 罗嘉欣

福田，深圳CBD城区，在2023年成了深圳各大城区商业最显眼包的存在。

无论是节日大道的持续刷屏，还是诸如福田COCOPark、深业上城、印力中心（福田山姆）、皇庭广场、卓悦中心、卓悦汇、中航城君尚等代表性商场人气火爆，营销出圈，都在一定程度上助推了福田区整体商业呈现力争上游的欣欣向荣面貌。

作为其中一份子，深业上城过去一年表现可谓神采奕奕。

老佛爷百货开业，笔架山体育公园开园，港客涌入，三箭齐发，让深业上城业绩再度攀升，年销售额首度突破50亿大关，达到53.8亿，同比增长34.5%；年度客流突破4000万人次，同比涨幅33%。

在社交平台，有人认为港客捧红了深业上城，也有人说这得益于深业上城的前瞻性规划设计太牛了，但大家却都得认可商管团队运营能力进阶这个不争的事实。

在2024年新春之际，深业上城又迎来了国际球星C罗中国行、中式奢侈品牌上海滩围挡等，动作频频。

细思项目不断生长的背后动因，我们能从中得到哪些启示？拆解深业上城运营动作，有哪些经营亮点？

本篇文章我们试着探讨一二。

01

为什么会成为显眼包？

在笔者看来，过去一年福田区商业整体爆发，有三大内外因促成：

其一，作为深圳地铁出行最为便捷的城区之一，途径地铁线达9条，拥有地铁站超50个，区域内绝大部分商场可地铁直达。且直通福田口岸地铁线路就有2条，这样的交通通达条件，让福田区成为港人北上消费热门榜第一名。

其二，去年福田区发布了推动商业发展若干措施，包括首店经济、首展经济等，也有效地鼓励了区域内标杆商场不断整活谋出圈。

其三，政企联动促消费方面，福田区也是动作频频：大力打造节日大道IP，进一步激活CBD商圈消费活力，落地大型政企联动购物季活动，大力促消费。

上述这些因素，也是直接推动深业上城人气表现不断上扬的原因之一。

1、地铁开通

相较于2022年，深业上城在2023年五一假期前，迎来了冬瓜岭站至深业上城的地铁通道开通，打通了港客和深圳市民来上城的最后一公里。

2、首店出圈

去年，深业上城引进老佛爷百货中国首家精选概念店，汇聚全球80+国际零售知名品牌，引进The Surgeon亚洲首店、THE ATTICO全国首店、CEMOY，SHUSHUTONG华南首店、SELKIE、MODERN MUSEUM、NW8 0EN等。

据悉，老佛爷百货开业单日，深业上城整体客流量突破20万人次，单日销售额超过2000万元，取得项目开业以来单日业绩、客流新高。

强大主力店带来的品牌号召力，也极大地赋能了场内其他业态。

比如零售业态丰富度，去年深业上城一次性引进了时尚女装PORTS、CK Jeans、Tommy Hilfiger、瑜伽服品牌Lululemon、潮牌UNDEFEATED、EA7、AGFK、OLD ORDER深圳首店以及新零售品牌番茄口袋全国旗舰店、POCE美妆集合店等。

据赢商网不完全统计，去年深业上城品牌调整店铺焕新超过100家，其中新开品牌达到86家，包括3家全国首店，5家华南首店。

▽深业上城2023年度新引进部分品牌代表

3、政企联动

深业上城拥有极具辨识度的空间肌底，因此是福田区重点政企联动消费活动的主阵地之一，也成为许多时尚先锋活动举办地。

如举办2023癸卯兔年福田喜市元宵庙会、A/W 2023深圳时装周开幕仪式、首场大秀及福田分会场、第24届深圳读书月深港共读双城版块活动、龙年迎春花市等，为深业上城吸引了大波关注度。

据赢商网了解，在时装周的半个月里，项目日均客流量达8.5W+，商场内销售额环比增长13%，同比增幅达到了67%。

在其他商场都在砸钱做时装秀营销时，深业上城借助政企联动力量，另辟蹊径开辟了业绩增量。

4、港澳客消费

据报道称，2023年港人北上有5300多万人次，香港居民去年平均每天有超25万人次到深圳消费。

去年深圳商业都在想各种办法抢夺这波泼天的富贵，深业上城算的上其中的佼佼者。这个项目去年都做了什么？

赢商网注意到，其打造了一个港澳客来深旅游消费吃住行购一条龙服务。

深业上城本身有130+家特色餐饮商户，足疗按摩护理及休闲娱乐类品牌超过30个，从内容层面构筑了港客消费基本盘。

• 在此基础上，根据港人消费习惯进行招商调改，引进鲍师傅糕点、kumo kumo、薛记炒货等品牌，并推出支付通道优惠。

• 开辟地铁之外港澳旅客直达通道：开通深港直通巴，以深业上城、香港机场为起始点，途经深圳湾口岸、铜锣湾、尖沙咀、太子、旺角、沙田、屯门、迪士尼乐园、香港机场等地。国庆期间，还曾联动深圳巴士集团，开通了从拱北口岸、蛇口邮轮中心直通深业上城的澳门顾客专属巴士。

• 联动商管旗下深圳文华东方酒店、MUJI酒店、憬居，游客携程订房可享深业上城无门槛代金券，为商场消费引流。
  深业上城坐拥深圳首家获2023《福布斯旅游指南》五星荣誉的奢华酒店深圳文华东方酒店、华南唯一MUJI酒店。数据显示，国庆黄金周前三日港客在这两个酒店入住率平均占比分别是21%、61%。

• 打通便捷支付通道：去年7月，深业上城接洽WeChat Pay HK、Alipay HK、数字人民币，便利港客实现跨境支付以及线上领取专属优惠。目前深业上城港客电子支付方式占比75%。

这一番动作下来，过去一年，深业上城港客客流上涨超过40%，成为项目业绩增长的核心利好因素之一。

02

公园+商业生态商圈运营

如果要在深圳找一个公园MALL范本，深业上城必是榜上有名。

在规划之初，项目就依据特殊的区位地形，通过长达700米景观连廊链接莲花山与笔架山，以缝合城市理念，将绿色生态引入项目。

如果细致观察，会发现深业上城L3层的LOFT小镇，三条街巷分别命名为莲花径、上城径和笔架径，意味着顺着街巷走可以直达莲花山和笔架山公园。

自空中绿廊开通以来，莲花径街区热闹度明显高于笔架径，让小镇的商业街出现明显地人气冷热不均现象。

但上述情况在2023年有了根本性改变。

一方面，老佛爷百货门店亮相笔架径带来品牌效应，另一方面就是项目毗邻的笔架山体育公园开园迎客，带来大波城市户外运动爱好者和家庭客群。

客流导入，商业能量激活。这些动作，也助力L3层LOFT小镇商业街区迎来了更多品质商户进驻，商业价值大大提升。

赢商网注意到，笔架山体育公园带来了大型免费无动力儿童乐园和众多户外体育场地，一经亮相便成为福田区亲子遛娃胜地。而体育公园南区营地则由深业商管负责运营。

自此，笔架山、中心公园和莲花山，因深业上城成功实现串联。

可以说，深业上城以自身为纽带，形成了一个囊括星级酒店、甲级写字楼、市政公园、体育运动、儿童乐园、户外露营、MALL、商业街区等城市各类型商业形态在内的一个特色生态商圈。

这其中每一个组成部分，都在为这个商圈赋能，吸引市民目的性奔赴，并彼此客流共享，彼此互为配套，无形中增加各自的竞争力。

比如，莲花山和笔架山公园，因为深业上城的存在，让市民在逛公园的同时有了便捷的商业服务；深业上城又因公园、写字楼、酒店带来了庞大的优质客群。便捷的商业服务和自然生态的城市公园景观，又为写字楼办公族群和酒店商旅客群提供了更多的愉悦情绪价值

一环扣一环，如此形成了消费、客流的双向循环。

显然，公园+商业，已成为深业上城的一张闪亮运营名片。

03

50亿俱乐部再增一员

截至目前，深圳商业圈公开2023年销售额数据的商场，进入年销售50亿+俱乐部的项目已达9个。

赢商网注意到，其中前海壹方城、万象天地和深业上城均同是2017年亮相。不同的是，相较于前两者开业即爆火，深业上城的向上进阶之路充满波折。

但难得的是，无论是母公司深业集团还是商管团队，对该项目的商业初心始终不变。

从2017年到2023年，深业上城用了6年沉淀打造其区别于其他商业体的国际化先锋时尚商业里子，也收获了面子。

2023年7月，深业上城跻身首批深圳市级示范特色商圈（步行街）和夜间经济示范街区名单，成为深圳全市仅两个、福田区唯一的市级夜间经济示范街区及福田区十大夜间经济地标之一。

据悉，深业上城夜晚时段访客占比超50%，每晚19点后，深业上城成为休闲放松的重要目的地。

2024年，深业上城迎来开业第六年。在笔者看来，看深业上城的未来发展潜力，不能单看项目本身，而是要综合整个生态商圈各要素发展前景来看。

龙年春节假期八天，莲花山公园、笔架山公园分别以29.0万人次和11.4万人次包揽深圳单个公园中总客流量排名第二和第三名。

作为深圳两大顶流公园的外挂，对于深业上城而言，探索POD商业模式，将自身的商业生态与公园有机融合，寻求项目公共价值与商业职能有机统一，尤其是商业细节服务等，仍具有很大的上升空间。

未来，深业上城以及ta的商圈伙伴们，还会有哪些动作，我们拭目以待。