姚晓凤兜兜转转，回归了深圳西部商业。
2023年10月，作为善于逆境突围的商业操盘手，姚晓凤带着海雅缤纷城、卓悦中心点石成金的丰富履历来到了前海壹方城（下文简称壹方城）
大刀阔斧，是她一向的风格。
2016年，她来到海雅缤纷城的第一年，立刻品牌重组，调整引进了112个品牌，平均每3天就有一家品牌入驻。而后，在卓悦中心培育期加入，打开盒子mall的外墙，释放12米高的外立面，赋予了卓悦全新的生命力和形象。
海雅缤纷城、卓悦中心在姚晓凤的操盘下，年销售额增长25%-30%。
恰巧，壹方城也是一座不断自我革新的购物中心，品牌常焕常新，脱掉了旺丁不旺财的帽子，2023年销售额75.6亿！
姚晓凤与前海壹方城的双向奔赴，会擦出什么样的火花？
前海壹方城，深圳最大单体的购物中心，是怎么旺丁又旺财，年销售额75.6亿？
拿地到开业12年，厚积薄发
深圳最大单体Mall
规划定位力（20分）：18分
时间倒回到2006年，壹方城还未建立，所在的A004-0100地块已经成为了热议话题。
拍卖现场，拍卖师用豪华巨无霸来形容这块土地。
A004-0100地块占地面积9.94万㎡、建筑面积32.8万㎡，这是深圳市政府当时公开出让的最大面积的商业用地。
当时，地块所处的宝安中心区还不太成熟，大型开发商都在蠢蠢欲动谋划新的盈利增长点，但对这么庞大的商业地块、不确定性的市场心里都没底。
而鸿荣源果断出手，旗下的西岸新天置业（深圳）有限公司拍下地块。（后来成立了壹方商业管理有限公司）
一出手就是18.8亿的底价，成为了当时的焦点。
专注住宅开发的鸿荣源，虽是拿了地但还不想贸然跨界商业，想再等等。
这一等，等了6年，也等来了两位商业大将，曾先后担任广州天河城董事长、中信城市广场董事长的禹来，再加上海岸城商业原董事总经理陈珊亦。
即使有了商业掌舵人，整个项目总投资花了超120亿，市场上依然争议声不断，对首次跨界商业的鸿荣源操盘运营能力存疑。
直到2017年，壹方城面世轰动一时，开业当日创下40万人次客流，当月销售额高达2.5亿......质疑声也随着惊艳的成绩烟消云散。
出道之时，壹方城定位36万㎡多元主题体验mall，购物中心体验业态占比达到55%以上。一路随着消费趋势更迭，进阶多元潮奢体验城市坐标、新型社交会客厅，多年来稳居深圳商业销售额前三。
时来运转，转得妙，也转得稳。
豪横的流量密码
双地铁、8层停车场
地段交通力（20分）：18分
东部有万象城，西部有壹方城。壹方城的火热，地段交通成为了重要的流量密码。
从区位和地段来看，壹方城位于宝安中心，宝安区创业一路、新湖路交汇处，与前海HOP天地仅一条马路之隔，欢乐港湾、海雅缤纷城在周边5公里内。
交通上，1号线、5号线双地铁交汇，宝安中心F口，直通商场负二楼，周边11条公交站。
层层都是停车场，一共8层，6000个超大停车位，约1000个联动停车位，大大便捷了有车一族，解决了深圳商场停车难的问题。
客群上，商场周边高端住宅、写字楼、市政设施密集，坐落着壹方玖誉、天御豪庭、玺龙湾等千万级豪宅，宝安区政府、宝安体育馆、图书馆、青少年宫、演艺中心、宝安博物馆、宝安美术馆等围绕商场。
消费客群既有高净值人群，也有宝安区的年轻商务客群、小太阳家庭，消费力强劲。
经过7年的时间，现在的壹方城周边客流已经培育得相当成熟。不知当时竞拍保持观望的开发商们，此刻是否会流下悔恨的泪水。
2023年焕新超130家
拉高客单价的打法......
品牌人流力（30分）：28分
壹方城自带客流永动机，一直是各大商场所羡慕的，2017年开业起，每年保持超4000万的客流量，2023年客流量超4300万人次。
这和商场长期对品牌的自我革新有很大的关系。壹方城一共有近500个品牌，每年调整100家左右。2020年经历了一波大换血，焕新了超300家品牌。
2023年更新超150家，其中包括88家首店，全国首店12家，包括Amazing Song旗舰店全国首店、BENEUNDER蕉下概念店全国首店、ELLASSAY HOMME形象店全国首店等；华南首店13家，包括Chloé Beauty华南首店、YI生活方式概念旗舰店华南首店等；深圳首店14家，包括楚采深圳首店、烧肉LIKE深圳首店、影石insta360深圳首店等。
商户租金也随着壹方城的影响力水涨船高，不少品牌都在拿着号码牌排队等待入驻。
以往，笔者来逛壹方城，只是感受到它的火爆人流。这次感受到壹方城明显的拉高客单价打法。
1、潮奢实力稳固，一线国际美妆+高端腕表品牌人气吸金。
招商搞定一楼，购物中心就成功了一半。商场的一楼，往往决定着购物中心的品质和定位。
壹方城的首层，聚集一线国际美妆HR、DIOR、GUCCI、GUCCI、YSL、雅诗兰黛等，2023年新引入了TOM FORD、LA PRAIRIE全新形象店、Helena Rubinstein全新形象店等美妆护肤品牌。
高端腕表，Cartier、OMEGA、IWC、PIAGET、ZENITH、QEELIN、LONGINES、TUDOR等国际腕表名品。
笔者周末到现场时，看到植村秀门口搭起了线下直播间，门店柜姐现场用自家品牌的产品教人化妆，和其他商场不同的是，受众不是面向线上的网友，而是线下真实的消费者，店门口聚集了不少的人，其他品牌的柜姐们都投来了羡慕的目光。
从门面上看，可见壹方城的潮奢定位，2023引进的新店，进一步强化项目的潮奢矩阵，不仅给商场气质定调，同时还提前为商场培育区域高质量和高消费力的家庭消费群体。
2、餐饮两步走，新消费风向标，更火了。
一方面，商场餐饮品质升级，精细化、在地化。
2023年引进狮拾久·现代新加坡料理、靠山、南乡、海门鱼仔、楚采等高端餐饮品牌。
外围形成轻餐饮的社交氛围，gaga、tea stone、M stand、混果汁、喜茶等茶饮品牌门店周末长期爆满，摩打食堂、蚂蚁洞、巴奴火锅等新兴品牌入驻。
笔者发现，壹方城开始挖掘在地化品牌，外围引进深圳每天客座爆满的街边小店，胖明螺蛳粉，这也是该品牌首进购物中心。
爆火的街边小店，需要扩大影响力，选择一家助力的购物中心是开启连锁化的第一步。而对壹方城来说，也需要慧眼挖掘在地化品牌，助力品牌发展的同时，增加商场品牌的多样性，让消费者在购物中心里融入本地生活。
另一方面，B2的小吃氛围接地气，更个性化，也更火了。
这几年，笔者眼看着食咩街10+品牌到40+品牌，一路爆火，每次去都走不动道。此外，B2新引进霸王茶姬、泽田本家、枣呀呀仙枣糕等年轻化品牌。
一出地铁口，左边是福利彩票，右边是体育彩票，通道上坐落着几个5、6方的餐饮小盒子蔻蔻椰、枣呀呀仙枣糕、咕噜烘培，每次路过都在排队。
KUMO KUMO创始人新作，the Rolling手作瑞士卷华南首店在围挡中。当下时兴的餐饮品牌，无论什么价位，什么品类，都能在这里找到。
3、潮奢、新消费餐饮之外，新能源汽车是客单价的重要支柱。
传统认知里，商场的高客单价来自高端奢侈品的进驻与销售。
但壹方城，打破了这样的思维定势。基于商业自身定位，商场明晰自己的客群并不是高端奢侈品的消费者，而是中产家庭客群。
于是，项目打造星辰馆GalaxySpace，汇聚各路新能源汽车，如高合、理想、蔚来、飞凡、比亚迪、岚图、雪佛兰纯电等多家品牌，壹方城已经成为深圳头部新能源品牌最集中的商业体之一。
此外，常换常新是项目的不二法则，截至发稿前，目前围挡加上the Rolling手作瑞士卷，一共有7家。
充分利用空间造街
港客优惠力度加码
运营设计力（30分）：26分
如果说品牌是商场的矛，那运营设计就是商场坚实的盾牌。
十几万方的购物中心很容易产生冷区，更别提36万方的壹方城。但它很巧妙地打破了冷区魔咒。
外街把市集盒子化，打造星辰花屿主题街区，6米高的巨型花束，多巴胺配色引人注目。B"PETS宠物用品买手店、风味薯条Potato Corner、甜品CHÂTERAISÉ、香氛品牌-Emma Molly等10+家新消费品牌入驻，也有绝味鸭脖、瑞幸等接地气品牌。
细节上，盒子之间还设立了一个小洗水池，方便食客洗手，考虑是比较周到的。
B2：一出地铁就是食咩街，聚集30+品牌的小吃，更像是深圳打工人家门口的食堂。
L1：充分利用空间，打造2000平的星辰馆GalaxySpace，汇聚多家新能源汽车，保证高租金收入的同时，保证了品牌稳定性，基本上不用担心空铺、掉铺。
L4：摸鱼研究所，引进玩儿丸喜剧酒馆，众多潮玩集合店、手工艺店、周末很多年轻人都会聚集在这里。
L3的大食代，由于楼层比较高，基本上没什么存在感，人气会比B2靠近地铁口的食咩街，逊色一些。
同时，迎接港客的热潮席卷到了壹方城。长期居住在宝安的小茗：怪不得最近这么多香港人，到处都是粤语。
虽迟但到，商场对港客的优惠力度大大加码。
随处可见港澳福利的显示屏，港澳客凭回乡证可以享受金卡会员折扣、支付宝、微信都有一定的优惠券，港深巴士一条龙服务到位。
比起屡见不鲜的大牌，港客对哇吲这样的原创小众的箱包店反而更加偏爱。
西部商业之王
壹方城，还能稳多久？
总分（100分）：90分
消费者Yoki：印象最深的是壹方城的人山人海，每次都要4点多去才不会排队。
壹方城的客流量爆满，与它一直以来的自我革新密不可分，不断更新业态、品牌和运营策略，稳扎稳打，在变变变中一路向好，始终保持西部商业之王的位置。
笔者观察壹方城近几年的业绩表现，据公开数据显示，2018年-2020年，商场销售额分别为40.6亿元、45.3亿、50亿元；2021年，商场销售68.8亿元；2023年飞速增长到75.6亿。（2022年销售额未公布）
但是，机中有危。
一方面，壹方城每年的品牌大换血，对商户而言，经营不稳定性、投资成本大幅度增加，可能造成对商场的信任度降低。
对消费者而言，这次刚刚尝试喜欢的品牌过段时间来就不在了。
商场会因此丧失一批忠实的商户和消费者，对商场长期的声誉产生一定的影响。
另一方面，从目前的商圈上看，5公里内，年轻、潮流的海雅缤纷城发力美妆，前海HOP天地主打夜经济，欢乐港湾重在体验，2024年即将入市的深圳大悦城、万丰海岸城加入西部商业之争。
壹方城前有狼，后有虎，开拓消费力更高的中高端消费群体，引进更有影响力的品牌，是明智之选。
下一步还会引进哪些品牌？有机会超过万象城吗？
一向大刀阔斧的姚晓凤接棒，会为壹方城书写什么样的新故事？
今日话题 TOPIC
前海壹方城，有机会超过万象城吗？
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